Новое регулирование рынка кондоминиумов в Квебеке: что ждет продавцов и покупателей

В чем суть новых правил?

• Обязательное исследование фонда капитального ремонта: Все объединения собственников должны будут раз в пять лет заказывать профессиональное исследование (у инженера, архитектора, технолога или бухгалтера), чтобы определить потребности в капитальных работах на ближайшие 25 лет (структура, крыша, окна и т.д.).

• Реальная капитализация фонда: Теперь сумма, которую нужно откладывать, будет рассчитываться не по стандартному проценту, а исходя из реальных потребностей, выявленных в исследовании. Это отменяет устаревшее правило 5%, которое считалось недостаточным.

• Прозрачность: При продаже кондоминиума покупателю должны предоставляться подробные финансовые документы, включая остаток фонда и проведенные исследования.

• Обязанность действовать: Объединения обязаны будут увеличивать взносы или вводить специальные сборы для покрытия дефицита фонда и реализации рекомендаций исследования.

Последствия для собственников

• Рост ежемесячных взносов: Чтобы покрыть дефицит, многим объединениям придется резко увеличить регулярные платежи или ввести крупные разовые сборы, особенно в домах с недостаточным финансированием.

• Сложности при продаже: Покупатели будут требовать скидки или вовсе отказываться от покупки, если фонд капитального ремонта недостаточно наполнен — это может снизить рыночную стоимость квартиры.

• Финансовый стресс: По оценкам, около половины всех кондоминиумов Квебека не имеют достаточных резервов. В некоторых случаях собственникам могут выставить счета на десятки тысяч долларов для срочного проведения работ.

• Давление со стороны банков и страховщиков: Несмотря на то, что закон дает 10 лет на пополнение фонда, банки и страховые компании могут потребовать гарантий или выполнения работ значительно раньше.

Примеры возможных ситуаций

Советы продавцам и покупателям

• Проверьте состояние фонда и наличие актуального исследования перед любой сделкой.

• Запросите все финансовые документы (исследование, протоколы собраний, журнал обслуживания).

• Будьте готовы к росту платежей или разовым сборам, особенно в старых или плохо управляемых домах.

• Обсуждайте цену: если обнаружен дефицит, требуйте скидку.

Вывод

Новая система направлена на защиту стоимости жилья и предотвращение неприятных сюрпризов, но она требует строгой финансовой дисциплины. Это может стать серьезным испытанием для многих собственников, особенно в небольших или старых домах. Продавцам и покупателям теперь нужно быть особенно внимательными и тщательно анализировать финансовое состояние кондоминиума перед сделкой.