Совместные инвестиции в недвижимость: зачем нужна конвенция об общей долевой собственности

Воодушевляясь удачным проектом и перспективой прибыли, инвесторы чаще всего уделяют максимум внимания финансовой части сделки — анализу рентабельности, переговорам с банком и документам на покупку. При этом важный юридический шаг — подписание конвенции об общей долевой собственности (так называемая convention d’indivision) — остаётся на втором плане или откладывается на потом. Такая конвенция не обязательна по закону, но её отсутствие может создать серьезные трудности в будущем, особенно в эмоционально сложных ситуациях.

В случае, если соглашения нет, действуют статьи Гражданского кодекса Квебека, а значит, по умолчанию применяется принцип равного участия всех владельцев. Однако даже при равном распределении долей конвенция остаётся критически важной — ведь она позволяет заранее договориться о важных аспектах, которые часто оказываются забытыми.

Какие вопросы стоит обсудить инвесторам заранее?

• Обязанности и роли. Финансовый вклад вовсе не гарантирует равенства в талантах и ресурсах, которые могут потребоваться для управления собственностью — например, для поиска арендаторов, ведения бухгалтерии или ремонта. Конвенция позволяет гибко распределять роли и дополнять документ в ходе сотрудничества.

• Личное пользование недвижимостью. Для шале, купленного с целью сдачи в аренду или для заграничного объекта, крайне важно заранее проговорить механизм выбора периодов личного пользования и закрепить правила распределения времени для каждого совладельца.

• Голосование и управление. Какие решения принимаются единогласно, а какие — простым большинством? Как действовать в случае спора или тупика?

• Финансовые взносы. Что делать, если кто-то не может внести свою часть денег для ремонта или улучшения? Можно ли компенсировать такие вложения временем или другими формами участия?

• Выход из проекта. Жизнь полна перемен — кто имеет право первым купить долю уходящего партнёра? Можно ли продать свою часть третьим лицам?

• Ипотека и финансирование. Важно заранее прописать, как решать вопросы невыполнения ипотечных обязательств одним из участников, а также согласовать общий план выплат.

• Случаи смерти или болезни. Документ должен включать механизмы выкупа доли умершего партнёра и предусматривать страховые инструменты для защиты наследников всех владельцев.

Стоит отметить, что если инвестиции идут через юридическое лицо, требуется не конвенция о долевом участии, а акционерное соглашение.

Юридическое оформление и подписание конвенции с консультантом не только защищает всех участников сделки, но и показывает, насколько важно заранее обсудить и структурировать не только финансовые, но и человеческие стороны любого совместного проекта.