Деловой Монреаль — Новости Канады и Монреаля Монреаль, Квебек, Канада: новости, бизнес-каталог, реклама, объявления
Ещё недавно страховка дома была для покупателя почти формальностью: получить полис, предъявить его нотариусу и банку — и продолжить оформление ипотеки. Теперь ситуация меняется. Риск наводнений и других природных явлений способен повлиять не только на стоимость страховки, но и на саму возможность получить ипотечное финансирование.
Особенно заметно это становится в районах Монреаля, где сильные ливни уже приводят к затоплениям улиц, подвалов и перегрузке городской канализационной системы.
Кратко
- Банки всё чаще хотят видеть подтверждение полноценной страховки недвижимости до окончательного одобрения ипотеки.
- Особое внимание уделяется наводнениям и обратному подпору канализации.
- Стоимость и доступность страховки зависят от адреса, истории повреждений и оценки климатического риска.
- Дом может оставаться физически неизменным, но его страховой профиль способен существенно измениться.
- Для покупателя проверка страхуемости конкретного дома становится такой же важной процедурой, как инспекция и проверка финансирования.
Что произошло?
Показательный случай произошёл этим летом в западной части Монреаля.
20 июня на отдельные районы острова обрушился исключительно сильный ливень. В секторе Pierrefonds-Roxboro за примерно два часа выпало, по различным оценкам, от 150 до 170 миллиметров осадков.
Улицы оказались затоплены, вода попала в подвалы, а ливневая и канализационная инфраструктура не справилась с объёмом воды.
Через несколько недель потенциальный покупатель решил приобрести дом в этом районе.
С точки зрения ипотеки проблем не было: доходы, кредитная история, первоначальный взнос и финансовые показатели соответствовали требованиям.
Но банк выдвинул дополнительное условие — подтвердить, что дом можно надлежащим образом застраховать, в том числе от рисков, связанных с водой, обратным подпором канализации и наводнением.
И ипотечная сделка фактически превратилась в поиск страховки.
Почему это важно?
Потому что наличие страхового полиса и наличие полного страхового покрытия — не одно и то же.
Дом может быть застрахован, но некоторые риски могут:
- не входить в стандартный пакет;
- покрываться только за дополнительную плату;
- иметь высокий размер франшизы;
- иметь ограничения по сумме компенсации;
- в определённых случаях вообще не покрываться.
На решение страховщика могут влиять адрес дома, история предыдущих повреждений, особенности участка, местность и оценка риска затопления.
Для покупателя это означает совершенно новую последовательность действий.
Раньше логика была примерно такой:
дом → инспекция → ипотека → страховка.
Теперь в некоторых случаях разумнее думать так:
дом → инспекция → возможность страхования → ипотека.
Климатический риск становится финансовым
Причина изменения подхода очевидна.
По данным, приведённым в исходном материале, в 2024 году экстремальные погодные явления привели в Канаде примерно к 8,5 млрд долларов застрахованного ущерба — это рекордный показатель и почти втрое больше, чем годом ранее.
Для страховой отрасли это означает рост потенциальных выплат.
А для домовладельца — рост расходов и риск того, что некоторые виды покрытия окажутся более дорогими или менее доступными.
Особенно дорого обходятся затопления подвалов. В Канаде средняя стоимость восстановления после серьёзного затопления подвала может превышать 40 000 долларов.
Поэтому страховщики всё внимательнее смотрят не только на сам дом, но и на окружающую инфраструктуру.
Один и тот же дом — разные риски
Самое интересное заключается в том, что дом может вообще не измениться.
Пять лет назад:
- тот же адрес;
- тот же участок;
- тот же фундамент;
- тот же дом.
Но сегодня страховая компания может оценивать его иначе.
Причиной может стать новая карта зон риска, несколько крупных погодных событий в районе или изменение методики оценки страховых рисков.
Причём находиться непосредственно у реки или озера вовсе не обязательно.
Опасность может возникать из-за поверхностного стока воды, насыщения почвы, недостаточной пропускной способности канализации или особенностей рельефа.
Именно поэтому сильный ливень в городском районе способен создать проблемы для домов, которые никогда не считались «прибрежной недвижимостью».
Что это означает для цены дома?
Здесь возникает цепочка, последствия которой рынок недвижимости только начинает учитывать.
Высокий риск → более дорогая страховка → более высокая стоимость владения → меньше потенциальных покупателей.
А если страховку получить сложно, круг потенциальных покупателей становится ещё меньше.
Это уже непосредственно связано со стоимостью недвижимости.
Дом, который большинство покупателей не сможет нормально застраховать или профинансировать, объективно имеет более узкий рынок сбыта.
Поэтому климатический риск постепенно превращается из вопроса страхования в вопрос рыночной стоимости недвижимости.
Что должен сделать покупатель?
Проверять страхуемость дома стоит ещё до того, как предложение о покупке станет окончательным.
Простой вопрос страховщику может звучать так:
«Можете ли вы застраховать этот адрес от затопления, обратного подпора канализации и повреждений, связанных с водой? И сколько будет стоить такое покрытие?»
Причём важно выяснить не только размер ежегодной премии.
Следует спросить:
- какие именно риски покрываются;
- каков размер франшизы;
- существуют ли ограничения по компенсации;
- есть ли исключения;
- учитывалась ли история предыдущих повреждений;
- требуется ли установка дополнительной защиты.
Это может оказаться гораздо важнее небольшой разницы в ипотечной ставке.
А что с продавцами?
Для владельцев недвижимости ситуация тоже меняется.
Если дом уже переживал затопление, наличие документов о проведённых работах становится особенно важным.
Плохо выполненный ремонт после повреждения водой может создать проблемы не только при инспекции, но и при страховании.
В результате покупатель способен отказаться от сделки даже тогда, когда его финансовое положение полностью соответствует требованиям банка.
Именно это произошло в описанном случае: во время инспекции обнаружились недостатки в работах, выполненных после предыдущего повреждения водой, и покупатели отказались от сделки.
Часто задаваемые вопросы
Может ли банк отказать в ипотеке только из-за страхования?
В некоторых случаях отсутствие необходимого страхового покрытия действительно способно стать препятствием для финансирования, поскольку недвижимость является обеспечением ипотечного кредита.
Достаточно ли обычной страховки дома?
Не обязательно. Необходимо проверить, покрывает ли конкретный полис риски наводнения и обратного подпора канализации.
Должен ли дом находиться возле реки, чтобы считаться рискованным?
Нет. Затопления могут происходить из-за ливневого стока, перегрузки канализации и особенностей городской инфраструктуры.
Может ли измениться страховой риск, если с домом ничего не произошло?
Да. Изменение карт зон риска, климатических условий или оценки страховщика способно изменить профиль недвижимости.
Стоит ли проверять страховку до покупки?
В районах с повышенным риском это становится особенно важным. Получить предварительную оценку страхования до завершения сделки значительно безопаснее, чем узнать о проблеме после подписания предложения.
Уникальный комментарий
Рынок недвижимости привык оценивать дом по вполне понятным параметрам: район, площадь, состояние здания, цена, процентная ставка, доход покупателя.
Теперь появляется ещё один параметр — страхуемость.
И это принципиальное изменение.
Климатический риск больше не выглядит исключительно экологической проблемой или темой для прогнозов на десятилетия вперёд. Он уже превращается в вполне конкретную строку расходов и потенциальное условие ипотечной сделки.
Для Монреаля, где сильные ливни способны за считаные часы перегрузить городскую инфраструктуру, этот вопрос особенно актуален.
Возможно, в ближайшие годы при покупке дома привычного вопроса «Какой здесь налог?» будет уже недостаточно.
Покупателю придётся спрашивать и другое:
«А этот дом вообще можно нормально застраховать?»
Я являюсь лицензированным риелтором по продаже жилой и доходной недвижимости в Монреале, провинции Квебек в Канаде с 2006 года.
Работаю в одной из самых больших риелторских компаний Vendirect inc., владею русским, английским и французским языками.
У Вас остались вопросы, или Вы планируете купить/ продать Вашу недвижимость?
Звоните (514) 999-9260 или оставляйте заявку на моем сайте www.RussianRealtorMontreal.com.
