Экономика Бизнес Доступность жилья: предлагаемые изменения в сфере недвижимости

Доступность жилья: предлагаемые изменения в сфере недвижимости

Барри Чой: Эти изменения в сфере недвижимости действительно сделают жилье доступным

Предлагаем вашему вниманию одну интересную статью: Барри Чой: Эти изменения в сфере недвижимости действительно сделают жилье доступным

Несмотря на то, что федеральное правительство сосредоточило внимание на доступном жилье в своем новом бюджете, цены на недвижимость остаются недостижимыми в некоторых частях страны.

Многие молодые люди рискуют обанкротиться, если только они не захотят переехать в другую провинцию, в то время как другие берут на себя рекордные долги. К сожалению, недвижимость стала символом статуса и успеха, и многие канадцы идут ва-банк.

Самое смешное, что если бы какое-либо правительство действительно хотело сделать жилье более доступным, ему просто пришлось бы ввести несколько жестких правил.

Сделать это было бы трудно и вызвало бы споры. Это изменение означало бы падение цен на жилье в то время, когда владельцы привыкли ожидать, что цены всегда будут расти. Следовательно, политик, который снизит цены на жилье, рискует быть отвергнутым на следующих выборах.

Кроме того, любой, кто работает в сфере недвижимости, заявил бы, что это конец света (или конец их прибыли), и использовал бы все возможные способы борьбы с изменениями.

Различные правительства на федеральном и провинциальном уровнях ввели множество стратегий для решения проблемы доступности жилья, но каждое новое правило, похоже, только повышает цену на жилье. Давайте выделим некоторые правила, которые вступили в силу за последние 20 лет:

  • 40-летний период амортизации ипотечного кредита (позже отмененный)
  • Ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом (позже аннулированные)
  • Лимит плана покупателей жилья увеличен до 35 000 долларов
  • Лимиты задолженности Канадской ипотечной и жилищной корпорации (CMHC) увеличены
  • Введен Стимул для первых покупателей жилья
  • Обязательное доступное жилье в некоторых проектах

С технической точки зрения, многие из этих правил сделали жилье “более доступным”, поскольку на рынок смогло выйти больше покупателей. Однако, чем больше покупателей, тем больше конкуренция, так что цены только увеличились еще больше.

В настоящее время ипотечные кредиты, застрахованные CMHC, имеют максимальный срок амортизации 25 лет. Это означает, что у домовладельцев есть 25 лет, чтобы погасить свою ипотеку.

Если у вас есть первоначальный взнос в размере не менее 20 процентов, вы можете получить амортизационный период в 30 лет.

Допустим, вы пытаетесь купить дом стоимостью 800 000 долларов, и у вас есть 10-процентный первоначальный взнос. Если бы вы обеспечили ипотеку под четыре процента с 25-летним периодом амортизации, ваш ежемесячный платеж составил бы 3787,35 доллара.

Что произойдет, если срок этого ипотечного кредита будет сокращен? При более коротком периоде амортизации ваши ежемесячные текущие расходы увеличиваются.

За 20-летний период амортизации выплата увеличивается до 4350,57 долл. Разница в размере 563 долларов в месяц сильно повлияет на то, сколько вы можете платить вообще.

Это резкое изменение немедленно вытеснило бы людей с рынка и вынудило бы других брать меньшие ипотечные кредиты. Однако в долгосрочной перспективе это может принести пользу, поскольку спрос будет меньше, что, как мы надеемся, приведет к снижению цен.

Что, если бы существовало правило, согласно которому каждая заявка на ипотеку должна была проверяться беспристрастной сторонней компанией? Стоимость этой услуги возвращалась бы финансовому учреждению, предоставляющему ипотеку. Это означало бы меньшее количество мошенничества, и кредиторы одобряли бы только тех клиентов, которые действительно могут позволить себе их платежи.

В настоящее время минимальный первоначальный взнос по ипотеке, застрахованной CMHC, составляет пять процентов, в то время как для незастрахованных ипотечных кредитов требуется 20 процентов. Что, если мы увеличим этот показатель до 15 процентов для застрахованных ипотечных кредитов и 30 процентов для незастрахованных?

Как только вы увеличите требования к первоначальному взносу, многие потенциальные покупатели окажутся в невыгодном положении. Хотя это может показаться несправедливым, это снизит спрос на жилье. При меньшем количестве доступных покупателей цены, естественно, упадут. Конечно, это предполагает, что предложение останется прежним.

Любой, кто только начинает откладывать свой первоначальный взнос, вероятно, будет категорически против этого, но это еще один пример краткосрочной боли, ведущей к долгосрочной выгоде.

В настоящее время прирост капитала от инвестиционной недвижимости облагается налогом в размере 50 процентов. Это ничем не отличается от других инвестиций, которыми вы владеете. Однако, чтобы снизить стоимость жилья, как насчет увеличения налога на прирост капитала для инвестиционной недвижимости до 75 процентов или даже 100 процентов? При такой повышенной налоговой ставке люди, вероятно, будут менее заинтересованы в владении инвестиционной недвижимостью.

Что делать, если инвестиционная недвижимость, которую вы продали, увеличилась в цене на 100 000 долларов? Согласно действующей системе, 50% вашей прибыли (50 000 долларов США) будут добавлены к вашему доходу и облагаться налогом по вашей предельной налоговой ставке. Согласно моему предложению, 75 000 долларов, или вся прибыль в размере 100 000 долларов, будут облагаться налогом.

Или как насчет увеличения налогов на недвижимость по скользящей шкале для каждого дополнительного имущества, которым вы владеете? Например, если вы владеете двумя объектами недвижимости, ваши налоги на недвижимость удваиваются. Когда у вас их три, ваши налоги утроятся. Эти правила снизили бы спрос на инвестиционную недвижимость и оставили бы больше домов реальным покупателям.

Это было бы здорово для людей, которые просто хотят иметь собственный дом для себя, но инвесторы ополчились бы, поскольку их прибыль бы упала.

Если бы каждый потенциальный покупатель знал, каковы текущие ставки, он мог бы просто предложить свой максимум. Если кто-то другой решит предложить больше, значит, так и должно было быть. Ни один потенциальный покупатель не был бы разочарован, узнав, что он предложил свое максимальное предложение, но кто-то предложил более высокую цену.

Начиная с 2023 года продавцы жилья будут иметь возможность раскрывать цены предложения. Однако, поскольку раскрывать цены не обязательно, продавцы, скорее всего, продолжат держать ставки в секрете.

Некоторые люди, работающие в сфере недвижимости, утверждают, что избавление от слепых торгов не подходит по соображениям конфиденциальности. Однако окончание слепых торгов покажет только цифры для ставок. Личные данные, такие как имена участников торгов’ разглашаться не будут.

До тех пор, пока политики больше озабочены победой на выборах, а люди, работающие в сфере недвижимости, сосредоточены на прибыли, доступность жилья всегда будет проблемой.

Повышение процентных ставок может замедлить спрос, но цены уже находятся на рекордно высоком уровне. Любые будущие повышения ставок будут медленными, и в любом случае ипотечные заемщики должны пройти “стресс-тест”, который гарантирует, что они смогут выдержать повышение ставок до двух процентных пунктов.

Ни одно из предлагаемых в настоящее время решений не представляется эффективным. Должно произойти что-то радикальное. Если мы ничего не предпримем, потенциальные покупатели жилья будут продолжать бороться.

Ольга Успенская вошла в топ 50-ти лучших агентов в  компании Vendirect за 2021 год!  Ура! 

 У Вас остались вопросы, или Вы планируете купить/ продать Вашу недвижимость? Звоните (514) 999-9260 или оставляйте заявку на моем сайте www.RussianRealtorMontreal.com.

Ольга Успенская
Риэлтор с 20-ти летним опытом работы

 

Читайте актуальные новости каждый день. Не пропустите главные события!

Подпишитесь на ежедневную рассылку новостей о Канаде, Квебеке и Монреале. Введите ваш адрес электронной почты в поле внизу.

Копирование и репродукция новостных материалов - исключительно с разрешения администрации сайта WEmontreal