Риэлтор Ольга Успенская: Почему строительство дорогого жилья может сделать аренду доступнее даже для тех, кто не может позволить себе новую квартиру?

Парадокс заключается в том, что квартира за 2500 долларов в месяц может косвенно помочь человеку, который располагает лишь 1400 долларами на аренду.

Кратко:

• В США около 85% участников трёх опросов считают, что сокращение производства новых автомобилей приведёт к росту цен на подержанные. Но аналогичную логику многие не применяют к рынку жилья.

• Новые квартиры освобождают жильё в старых домах: переезжая в новостройку, один арендатор оставляет квартиру следующему, а тот, в свою очередь, освобождает свою.

• Исследование экономиста Эвана Маста показывает, что каждые 100 новых квартир рыночного сегмента могут косвенно привести к переезду 45–70 человек из районов с доходами ниже среднего.

• Монреаль входит в число городов, где цепочки переездов нередко доходят до районов с относительно низкой арендной платой.

• Новое строительство не заменяет социальное жильё и государственную поддержку, но может уменьшать конкуренцию за квартиры в существующем жилом фонде.

Почему дорогая новостройка может помочь тем, кто ищет дешёвую квартиру?

Представим, что в монреальском Гриффинтауне строят новую высотку с квартирами формата 4½ по 2500 долларов в месяц.

Реакция вполне предсказуема: ещё один проект для обеспеченных людей. Как он может помочь семье, которая ищет аналогичную квартиру в Вильре за 1400 долларов?

На первый взгляд, никак. Но в этой оценке упускается один важный момент: люди, способные платить 2500 долларов, всё равно должны где-то жить. Если новых квартир для них не появляется, они продолжают искать жильё на том же рынке, что и все остальные, конкурируя за квартиры в уже существующих домах.

Когда же строится новая высотка, часть таких арендаторов переезжает туда. Освободившиеся квартиры становятся доступны другим людям. Те, в свою очередь, покидают прежнее жильё, открывая возможность для следующего переезда.

Так возникает своеобразная цепочка. Она может начинаться в дорогом новом доме, а заканчиваться в обычной квартире в районе с более скромными арендными ставками.

Что показало исследование американского экономиста?

Экономист Эван Маст проследил предыдущие адреса примерно 52 тысяч жителей, переехавших в 686 новых жилых зданий в 12 крупных городах США.

По результатам его моделирования, каждые 100 новых квартир рыночного сегмента через последовательность переездов могут привести к тому, что от 45 до 70 человек покинут районы, где доходы населения ниже среднего по региону. Среди них от 17 до 39 человек могут приехать из районов, относящихся к пятой части самых бедных.

Иными словами, строительство нового жилья не ограничивается теми, кто непосредственно въезжает в новостройку. Его последствия распространяются гораздо дальше — по всему городскому рынку аренды.

Работает ли этот механизм в Квебеке?

Можно предположить, что в Квебеке подобные цепочки менее эффективны. Здесь действуют правила регулирования арендной платы, а люди, которые снимают жильё значительно дешевле рыночного уровня, зачастую не имеют особых причин переезжать.

Однако данные Канадской ипотечной и жилищной корпорации (SCHL) показывают, что Монреаль и Квебек входят в число регионов, где цепочки переездов достаточно часто достигают районов с относительно доступной арендой.

В Монреале вероятность того, что цепочка, начавшаяся в новом жилом здании, за четыре последовательных переезда дойдёт до района, где медианная арендная плата входит в четверть самых низких показателей региона, составляет примерно 40%.

Это важный аргумент в пользу того, что строительство нового жилья может влиять не только на дорогие кварталы, но и на более доступные сегменты рынка.

Почему отсутствие новостроек усиливает конкуренцию?

Здесь действует механизм, который не всегда заметен со стороны.

Если новую башню не построили, потенциальный арендатор с высоким доходом никуда не исчезает. Он продолжает искать квартиру — возможно, именно в Вильре или даже в Лавале. Там он становится ещё одним конкурентом для человека, располагающего гораздо меньшим бюджетом.

При этом никто не получает счёт за дом, который так и не появился. Не видно и того, кто не смог снять квартиру из-за дополнительного конкурента.

Мы замечаем строительный кран, видим высокую арендную плату в новом доме и делаем вывод, что такой проект не имеет отношения к доступности жилья. Но мы не видим тех, кому пришлось бы конкурировать за уже существующие квартиры, если бы новостройки не было.

Именно этот невидимый эффект часто выпадает из общественной дискуссии.

Не приводит ли новое строительство к удорожанию соседних районов?

У этого аргумента есть и другая сторона. Новые жилые комплексы привлекают рестораны, кафе, магазины и более обеспеченную клиентуру. Постепенно меняется коммерческая среда, а вслед за ней может измениться и стоимость жизни в районе.

Опасение вполне обоснованное: появление дорогого жилья иногда сопровождается процессами джентрификации, когда район становится привлекательнее для состоятельных жителей, а прежним обитателям становится всё труднее оставаться там.

Однако исследования показывают, что связь между новым строительством и ростом арендных ставок не так однозначна.

Экономист Сяоди Ли изучал влияние новых жилых зданий на рынок аренды Нью-Йорка. Он обнаружил, что новые проекты действительно привлекают рестораны и другие коммерческие предприятия. Но при увеличении жилого фонда на 10% в радиусе примерно 150 метров арендная плата в соседних зданиях со средними и высокими ставками оказывалась примерно на 1% ниже.

Для домов с самой низкой арендной платой статистически значимого эффекта обнаружено не было.

Другие данные приводит SCHL. В Калгари в течение пяти лет после сдачи нового жилого здания арендные ставки в расположенных поблизости домах были на 2–3% ниже, чем в более отдалённых зданиях. В Ванкувере подобный эффект наблюдался преимущественно в сегменте жилья с арендной платой выше медианной.

Результаты различаются в зависимости от города и характеристик рынка. Но они не подтверждают распространённое представление, будто строительство дорогого жилья обязательно приводит к удорожанию соседних квартир.

Почему же аренда в Монреале продолжает дорожать?

Это главный вопрос, который возникает у многих жителей города. Новые дома строятся уже не первый год, но арендная плата продолжает расти.

Ответ заключается в соотношении спроса и предложения. Если количество людей, нуждающихся в жилье, увеличивается быстрее, чем число доступных квартир, цены могут расти даже при активном строительстве.

Поэтому правильнее задавать другой вопрос: насколько выше была бы стоимость аренды, если бы новых домов строили ещё меньше?

Частное строительство, разумеется, не решит жилищный кризис самостоятельно. Оно не заменит социальное жильё, субсидии, программы поддержки малообеспеченных семей и меры по защите арендаторов. Более того, сама по себе цепочка переездов не гарантирует, что освободившаяся квартира останется доступной: новый владелец или арендодатель может установить для следующего жильца значительно более высокую ставку.

Но это не отменяет того, что дополнительные квартиры способны ослаблять конкуренцию за существующий жилой фонд.

Что это означает для жилищной политики Монреаля?

Главная мысль исследования состоит в том, что доступность жилья нельзя оценивать исключительно по цене квартир в конкретном новом проекте.

Если город требует, чтобы каждая новая башня была доступной для малообеспеченных жителей, он рискует недооценить значение строительства жилья для других категорий населения. Между тем люди с разными доходами конкурируют не только внутри своих ценовых сегментов. Они перемещаются между ними, занимают освободившиеся квартиры и влияют на общий баланс спроса и предложения.

Поэтому жилищная политика должна одновременно поддерживать строительство частного жилья, расширять фонд социального и доступного жилья и защищать арендаторов от чрезмерного роста ставок.

Часто задаваемые вопросы

Может ли квартира за 2500 долларов помочь человеку, который может платить только 1400?

Да, косвенно. Если обеспеченный арендатор переезжает в новостройку, он освобождает прежнюю квартиру. Это запускает цепочку переездов, которая может затронуть и более доступные районы.

Гарантирует ли строительство новых домов снижение арендной платы?

Нет. Оно может ослабить конкуренцию и сдержать рост ставок, но результат зависит от темпов строительства, спроса, расположения жилья и общей ситуации на рынке.

Почему нельзя ограничиться строительством только доступного жилья?

Доступное и социальное жильё необходимо, но потребность в квартирах существует среди людей с разными доходами. Если не создавать жильё для более обеспеченных арендаторов, они продолжат конкурировать за квартиры в существующем фонде.

Может ли новостройка ускорить джентрификацию?

Да, такое возможно. Новые проекты могут привлекать более состоятельных жителей и коммерческие предприятия. Однако исследования показывают, что влияние на соседние арендные ставки неоднозначно и не обязательно ведёт к их повышению.

Уникальный комментарий

В споре о жилищном строительстве есть одна психологическая ловушка: мы оцениваем квартиру по тому, кому она доступна сегодня, но редко задумываемся о том, как её появление изменит положение тех, кто живёт в городе уже сейчас.

Квартира за 2500 долларов действительно не станет доступной для семьи с годовым доходом 50 тысяч. Было бы наивно утверждать обратное. Но если её построят, кто-то из обеспеченных арендаторов перестанет искать жильё в старом жилом фонде. А значит, у кого-то другого появится чуть больше шансов найти квартиру по своим возможностям.

Это не чудо и не универсальное решение. Это обычная рыночная механика, которую почему-то гораздо легче понять на примере автомобилей, чем на примере недвижимости.

Если заводы начнут выпускать меньше новых машин, большинство без труда предскажет, что подержанные автомобили подорожают. Но когда речь заходит о жилье, мы почему-то готовы считать, что сокращение строительства никак не повлияет на стоимость уже существующих квартир.

Монреаль нуждается не только в красивых новых башнях и не только в социальных проектах. Ему нужно больше жилья — разного, для людей с разными доходами и жизненными обстоятельствами. И чем дольше город будет спорить о том, кому именно разрешено строить и для кого должна предназначаться каждая новая квартира, тем больше людей будут продолжать стоять в одной и той же очереди за ограниченным количеством жилья.