Риэлтор Ольга Успенская: Ипотечные ставки в Канаде снова растут, стоит ли заемщикам переходить на фиксированный процент?

Крупнейшие канадские банки с начала октября начали повышать ставки по ипотечным кредитам с фиксированным процентом. Причина — рост доходности пятилетних государственных облигаций Канады, от которой во многом зависят условия ипотечного кредитования. Эксперты расходятся во мнениях относительно дальнейших действий Банка Канады, а владельцам жилья и тем, кому предстоит продление ипотеки, приходится заново оценивать свои финансовые решения.

Кратко

• С начала октября крупные банки Канады повысили ставки по ипотечным продуктам с фиксированным процентом.
• 8 октября TD увеличил ставку по годовой ипотеке на 0,20 процентного пункта — до 5,69%.
• Рост доходности государственных облигаций, инфляционные ожидания, геополитическая напряжённость и государственный долг оказывают давление на ипотечный рынок.
• Экономисты Desjardins и RBC ожидали повышения ключевой ставки Банка Канады на 0,25 процентного пункта.
• Переменная ипотека оставалась дешевле фиксированной, однако выбор зависит от готовности заемщика принимать процентный риск.
• По прогнозу Desjardins, во второй половине 2027 года доходность облигаций может несколько снизиться.

Почему ипотечные ставки снова пошли вверх?

С начала октября крупнейшие банки Канады начали пересматривать ставки по кредитам с фиксированным процентом. Одним из примеров стало решение TD от 8 октября: банк повысил ставку по ипотеке на один год на 20 базисных пунктов — с соответствующим увеличением до 5,69%.

Основная причина — рост доходности пятилетних государственных облигаций Канады. Ипотечные ставки с фиксированным процентом тесно связаны с рынком облигаций: банки сами привлекают средства на этом рынке, поэтому удорожание их заимствований постепенно отражается на предложениях для клиентов.

«Ожидание того, что инфляция останется высокой в течение длительного времени, — один из важных факторов роста доходности облигаций, наблюдаемого с августа», — объясняет Роберт Маклистер, обозреватель ипотечного рынка Financial Post.

Экономист Desjardins Маэль Буле-Презо отмечает и другие причины. Среди них — торговая напряжённость в отношениях с США, геополитические конфликты на Ближнем Востоке и связанное с ними давление на нефтяные цены.

Дополнительную роль играет высокий уровень задолженности правительств Канады и США. Финансовые рынки двух стран тесно взаимосвязаны.

Чем больше долгов у заемщика, тем более высокую доходность требуют кредиторы в качестве компенсации за риск. Поэтому значительная государственная задолженность также способствует росту доходности облигаций, а вслед за ней — и стоимости ипотечного финансирования.

Повысит ли Банк Канады ключевую ставку?

В этом вопросе эксперты не пришли к единому мнению.

Банк Канады до рассматриваемого момента сохранял ключевую ставку на уровне 2,25%. Однако экономисты Desjardins и Royal Bank of Canada ожидали первого повышения на 0,25 процентного пункта 28 октября.

Если бы такой шаг состоялся, он непосредственно затронул бы заемщиков с переменной ипотечной ставкой, поскольку она привязана к ключевой ставке Банка Канады.

Главный экономист RBC Натан Янзен связывал ожидания повышения с последними данными по инфляции и заявлениями управляющего Банка Канады Тиффа Маклема.

Инфляция в стране достигла 3,1%, превысив целевой показатель центрального банка в 2%. На пресс-конференции 17 октября Маклем заявил, что регулятор обеспокоен инфляционным давлением и готов принимать необходимые меры.

Однако у Банка Канады есть и противоположные аргументы. Экономический рост страны остаётся слабым, а многие семьи уже испытывают финансовые трудности. Дополнительное повышение стоимости кредитов может ещё сильнее ухудшить положение домохозяйств и затормозить экономику.

На это обращает внимание Элен Бежен, экономист Ассоциации профессиональных риелторов Квебека (APCIQ).

По её мнению, центральный банк должен учитывать и замедление роста стоимости жилья. Жилищная составляющая занимает значительное место в потребительской корзине и оказывает существенное влияние на общую инфляцию.

«Жилищная составляющая, являющаяся главным компонентом потребительской корзины, выступает в Канаде важным антиинфляционным щитом. Её влияние на инфляцию больше, чем влияние стоимости энергии», — отмечает Бежен.

Иными словами, если рост жилищных расходов замедляется, инфляционное давление может оказаться не таким сильным, как предполагают финансовые рынки. Это даёт Банку Канады основания не торопиться с дальнейшим ужесточением денежной политики.

Как защититься от повышения ипотечных ставок?

Для тех, кто собирается оформлять ипотеку или продлевать действующий кредит, одним из вариантов может стать переменная ставка с фиксированными ежемесячными платежами. Такой продукт подходит заемщикам, которые готовы принять определённый процентный риск.

По оценке ипотечного брокера Кристиана Жоржа из C3 Hypothèques, пятилетняя ипотека с фиксированной ставкой тогда предлагалась примерно под 4,70%, тогда как переменная ставка составляла около 3,65%.

По его расчётам, потребовалось бы четыре последовательных повышения ключевой ставки Банка Канады, чтобы фиксированный вариант оказался выгоднее переменного.

Однако универсального решения нет. Многое зависит от финансового положения семьи и её отношения к неопределённости.

Ипотечный брокер Кристоф Трембле из Momentum напоминает: фиксированные ставки обычно немного дороже, зато позволяют заранее знать размер процентных расходов и защищают от неожиданных изменений рынка.

Для тех, кто не хочет брать на себя слишком большой риск, компромиссным решением может стать ипотека с фиксированной ставкой на три года вместо пяти.

Ещё один способ уменьшить влияние процентных расходов — досрочно погашать часть основного долга. Такой подход позволяет сократить сумму задолженности и, соответственно, будущие процентные выплаты. Разумеется, он подходит прежде всего тем, кто располагает свободными средствами.

Как долго продлится рост ставок?

Несмотря на нынешнее давление на ипотечный рынок, эксперты не считают, что повышение фиксированных ставок обязательно будет долгосрочной тенденцией.

Маэль Буле-Презо из Desjardins ожидает небольшого снижения доходности облигаций во второй половине 2027 года. Этому, по её мнению, могут способствовать ослабление геополитической и торговой неопределённости, а также снижение нефтяных цен.

Если прогноз оправдается, это создаст предпосылки для постепенного удешевления ипотечных продуктов с фиксированной ставкой.

Однако многое будет зависеть от инфляции, экономической ситуации в Канаде и США и дальнейшего развития международных конфликтов.

Часто задаваемые вопросы

Почему фиксированные ипотечные ставки растут, если ключевая ставка Банка Канады не меняется?

Потому что фиксированные ставки зависят прежде всего от доходности государственных облигаций и стоимости финансирования банков, а не напрямую от ключевой ставки.

Что произойдёт с ипотекой с переменной ставкой при повышении ключевой ставки?

Как правило, стоимость такого кредита увеличивается вслед за изменением ключевой ставки Банка Канады.

Что выгоднее: фиксированная или переменная ставка?

Переменная ставка может оказаться дешевле, если ключевая ставка не будет существенно расти. Фиксированная обеспечивает большую предсказуемость расходов и защищает от процентных скачков.

Стоит ли выбирать ипотеку на три года вместо пяти?

Для некоторых заемщиков это разумный компромисс: фиксированная ставка обеспечивает стабильность, но не привязывает семью к долгосрочным условиям на пять лет.

Уникальный комментарий

Ипотечный рынок Канады вступает в период, когда привычная стратегия «подождать, пока ставки снизятся» становится всё менее однозначной. Фиксированные ставки уже реагируют на международные финансовые процессы, тогда как переменные остаются зависимыми от решений Банка Канады.

Для канадских семей это особенно чувствительно. Ипотека — не просто финансовый продукт, а зачастую крупнейшее обязательство на многие годы. Даже небольшое изменение процентной ставки может заметно повлиять на семейный бюджет, особенно если одновременно растут расходы на продукты, коммунальные услуги и страхование жилья.

Главный вывод для заемщиков — не ориентироваться исключительно на самую низкую цифру в банковском предложении. Важно оценивать не только сегодняшнюю ставку, но и способность семьи выдержать её возможное повышение.

Фиксированная ипотека покупает спокойствие, переменная — возможность сэкономить, если прогноз окажется благоприятным. Но в условиях неопределённости настоящая финансовая осторожность заключается прежде всего в том, чтобы не брать на себя обязательства, которые семейный бюджет не сможет выдержать.