Деловой Монреаль — Новости Канады и Монреаля Монреаль, Квебек, Канада: новости, бизнес-каталог, реклама, объявления
Я вернулся, и, очевидно, рынок жилья смог задержать дыхание дольше, чем многие предполагали. Кто мог представить, что массовый рост иммиграции, пандемия и рекордно низкие ставки кредитования поднимут цены на жилье до еще больших высот?
«Рынок жилья был немного более «вздыхающим», — пошутил в интервью Фил Сопер, генеральный директор Royal LePage, одного из крупнейших жилых брокерских агентств страны.
Сопер отдал мне должное: «Вы были правы, рынок получил удар», — сказал он, указывая на 18 месяцев после моей последней статьи, когда ужесточение правил финансирования заставило канадцев проходить квалификацию по еще более высокой процентной ставке, чем те, что были указаны в их ипотеке. Этот шаг был направлен на замедление рынка.
Но последовавшие за этим американские горки выглядят предсказуемыми только задним числом.
Сегодня некоторые «медведи» (пессимисты) в восторге от историй о потерянных депозитах, покупателях, неспособных закрыть сделку, и ценах, упавших на 20% от пика. Они, наконец, оказались правы спустя два десятилетия. Ситуация уродлива, если вы купили на пике, будь то инвестор или конечный пользователь.
Не смотрите назад. Это редко имеет смысл, если только вы не можете извлечь урок из ошибки. Честный разговор сегодня должен быть только о том, что вы будете делать сейчас и в будущем, исходя из ваших потребностей в жилье.
«Настоящий вопрос в том, достаточно ли вашего жилья. Если оно достаточно, это бумажная проблема, а не реальная», — сказал Сопер.
Что вы заплатили? Не повезло. Мой отец, давно вышедший на пенсию бухгалтер, всегда внушал мне, что вещь стоит только столько, сколько кто-то готов за нее заплатить.
Нет сомнений, что падение цен было резким. Недвижимость — это локальная игра, и национальные цены имеют ограниченное значение, но средняя цена продажи существующего дома на пике составляла $824 192 в феврале 2022 года, согласно Канадской ассоциации недвижимости (CREA).
Пик продаж жилья пришелся на 2021 год, но первый квартал 2022 года был очень активным: около 675 000 домов сменили владельцев в годовом исчислении. Это число включало людей, уменьшающих размер жилья, некоторых покупателей, переезжающих в более крупное жилье, а также большую часть покупателей-новичков, которые являются основой любого рынка жилья. Многие из этих домовладельцев видели, как части их капитала были уничтожены.
Но прежде чем мы запаникуем из-за цен, важен контекст. Средняя цена продажи существующего дома в конце 2017 года составляла $496 500, согласно CREA. Используя калькулятор инфляции Банка Канады, это составляет около $625 000 в ценах 2025 года. В середине года средняя цена продажи составляла $691 643. Рост цен на жилье постоянно переоценивается, если не учитывать инфляцию.
Я никогда не понимал, почему люди считают, что цена дома не должна быть скорректирована на инфляцию. Это как смотреть повторы «The Price is Right» 1970-х годов и ожидать купить машину за $4000. Я не уверен, почему люди ожидают цену 2017 года или даже среднюю цену до пандемии в $540 000 в феврале 2020 года.
Насколько далеко они хотят, чтобы цены упали? Разве цены не должны расти вместе с инфляцией, возможно, с парой дополнительных процентных пунктов в год, чтобы это было достойной инвестицией?
При всем при этом, если вы купили на пике, у вас есть серьезные проблемы, которые нужно рассмотреть, особенно если вы приобрели недвижимость на стадии строительства и не можете получить финансирование, потому что у вас нет капитала или отрицательный капитал.
Джон Эндрю, вышедший на пенсию профессор Университета Куинс, который теперь является независимым финансовым советником, имеет друга семьи, дочь которого находится именно в такой ситуации.
«У нее есть небольшое чувство раскаяния покупателя в смысле: «Что я наделала?»», — сказал Эндрю о покупке 2023 года, который годами проводил регулярные семинары по недвижимости для некоторых из ведущих руководителей страны.
Эндрю говорит оставаться на месте и учитывать долгосрочную стоимость вашего дома, включая финансирование. Отпустите идею, что «цены на недвижимость всегда растут», но рассмотрите долгосрочную доходность, которую вы, вероятно, получите, которая, по его мнению, все еще может превзойти инфляцию.
Для конечного пользователя дом, будь то малоэтажная или многоэтажная недвижимость, всегда был частично инвестицией и частично потребляемым товаром.
Более широкие рыночные индексы росли десятилетиями, но вы не можете получить финансирование с поддержкой Канадской ипотечной и жилищной корпорации (CMHC), чтобы инвестировать в композитный индекс TSX с 5-процентным первоначальным взносом и кредитным плечом 20 к 1, не так ли?
Кредитное плечо разрушило многих в сфере недвижимости, особенно инвесторов. Это была простая формула: купить квартиру за $1 миллион, скажем, с первоначальным взносом в $100 000, наблюдать, как она поднимается до $1.1 миллиона за короткий период и заработать 100% на своих инвестициях.
Бросаешь кости, и иногда проигрываешь. Используешь кредитное плечо, и боль намного сильнее.
Бен Майерс, президент исследовательской фирмы Bullpen Research & Consulting Inc., по-прежнему считает, что основная мотивация для канадцев владеть недвижимостью — это принудительные сбережения. Он прав: поведение имеет значение.
Риэлторы часто цитируют избитое выражение, что вы не можете жить в своих инвестициях, и они частично правы. Другая причина владеть — это безопасность проживания, долгосрочное место для воспитания вашей семьи без риска, что арендодатель выгонит вас по разным причинам.
Facebook I Instagram I Linkedin
Подробнее об этой и других новостях Монреаля можно узнать на нашей Телеграм-странице https://t.me/NewsCMG
