Деловой Монреаль — Новости Канады и Монреаля Монреаль, Квебек, Канада: новости, бизнес-каталог, реклама, объявления
Еще недавно страхование жилья было для покупателя скорее формальностью: получить подтверждение для нотариуса, указать в полисе имя кредитора — и перейти к оформлению ипотеки. Теперь ситуация меняется. Из-за роста числа экстремальных погодных явлений страховка становится не просто дополнительной статьей расходов, а фактором, который способен повлиять на саму возможность профинансировать покупку недвижимости.
Иными словами, однажды препятствием для покупки может оказаться не доход, кредитная история или размер первоначального взноса. Им может стать погода.
Кратко
- Страхование жилья все чаще становится важным условием ипотечного финансирования.
- Наводнения, ливни и другие экстремальные погодные явления повышают страховые риски и стоимость полисов.
- Некоторые виды защиты могут иметь высокую франшизу или вообще быть недоступны для конкретной недвижимости.
- Повышенный климатический риск способен повлиять не только на страхование, но и на возможность получить ипотеку и в будущем продать дом.
- Покупателям рекомендуется проверять возможность полноценного страхования недвижимости еще до завершения сделки.
Что происходит со страхованием жилья?
Показательный случай произошел этим летом в западной части Монреаля.
20 июня на отдельные районы города, в частности Пьерфон-Роксборо, за короткое время выпало огромное количество осадков — порядка 150–170 миллиметров примерно за два часа.
Улицы превратились в потоки воды, подвалы оказались затоплены, а городские системы водоотведения столкнулись с нагрузкой, на которую они не были рассчитаны.
Для жителей района это была уже не абстрактная статистика из новостей. Экстремальная погода непосредственно затронула их дома.
Через несколько недель покупатель, рассматривавший дом в этом районе, столкнулся с неожиданным препятствием. С финансовой точки зрения его заявка на ипотеку была вполне благополучной: нормальные доходы, хорошая кредитная история, достаточный первоначальный взнос и приемлемые коэффициенты задолженности.
Но кредитор выдвинул дополнительное требование: необходимо было подтвердить, что приобретаемая недвижимость может быть надлежащим образом застрахована от связанных с водой рисков, включая подтопление и обратный подпор канализации.
Ипотечный вопрос неожиданно превратился в страховой.
Почему банк интересует страховка?
Есть простой принцип ипотечного кредитования: банк финансирует не только покупателя, но и недвижимость, которая служит обеспечением кредита.
Если дом находится в зоне повышенного риска серьезного ущерба, а страхование такого риска становится дорогим, ограниченным или недоступным, кредитор начинает относиться к объекту с большей осторожностью.
Это вполне объяснимо.
Но сегодня меняется и поведение самих страховщиков. Причина — растущая стоимость ущерба от экстремальных погодных явлений.
В 2024 году застрахованный ущерб от экстремальной погоды в Канаде достиг примерно 8,5 млрд долларов, установив новый рекорд. Это почти втрое больше показателя предыдущего года.
Еще один показатель позволяет понять масштаб проблемы: средняя стоимость восстановления затопленного подвала в Канаде может превышать 40 000 долларов.
Поэтому неудивительно, что страховщики все внимательнее изучают состояние дренажной системы, наличие обратного клапана, рельеф участка, историю подтоплений и даже конкретный почтовый индекс.
Один и тот же дом — совершенно другой риск
Пожалуй, самое важное заключается в том, что дом может физически не измениться, а его страховой профиль — измениться.
Тот же участок.
Та же фундаментная конструкция.
Та же улица.
Тот же адрес.
Но через пять лет страховой риск может оцениваться совершенно иначе.
На ситуацию способны повлиять новая карта зон затопления, несколько серьезных погодных событий в районе или изменение методики оценки риска страховщиками.
Причем опасность существует не только для домов, расположенных непосредственно у воды.
Проблемы могут возникать из-за:
- поверхностного стока;
- переполнения канализационной системы;
- насыщения почвы водой;
- особенностей рельефа;
- недостаточной пропускной способности муниципальной инфраструктуры.
Если за несколько часов выпадает 150 миллиметров осадков, даже территория, которая раньше считалась относительно безопасной, может столкнуться с серьезными проблемами.
От страховки — к ипотеке, а затем к стоимости дома
Цепочка здесь может оказаться довольно простой.
Повышается климатический риск → дорожает страхование → некоторые виды защиты становятся ограниченными → объект сложнее застраховать → кредитор начинает задавать дополнительные вопросы → покупателю сложнее получить финансирование.
А затем возникает еще один вопрос — стоимость недвижимости.
Дом, который способны застраховать меньшее количество компаний или который требует значительно более дорогого страхового покрытия, автоматически становится менее доступным для потенциальных покупателей.
А значит, круг потенциальных покупателей сужается.
В долгосрочной перспективе это может отражаться и на рыночной стоимости такого объекта.
Стоит ли проверять страховку до покупки?
Еще недавно покупатель обычно думал о трех основных этапах: инспекции дома, получении ипотеки и, при необходимости, продаже собственного жилья.
Сегодня к этому списку стоит добавить еще один пункт — проверку страхуемости недвижимости.
И сделать ее желательно до того, как покупатель окончательно примет решение о покупке.
Достаточно обратиться к страховщику и спросить:
Можно ли застраховать этот адрес от ущерба, связанного с водой, обратного подпора канализации и наводнения — и сколько это будет стоить?
Ответ может оказаться важнее, чем кажется.
Выяснится, например, что полис будет стоить на несколько тысяч долларов в год дороже обычного. Или что предусмотрена очень высокая франшиза. Или что определенный риск вообще не покрывается.
И тогда покупатель получает возможность принять решение до того, как окажется связанным условиями сделки.
Что важнее: ставка или страховка?
Покупатели нередко тратят много времени на попытки получить минимально возможную ипотечную ставку.
Допустим, речь идет о разнице в 0,1 процентного пункта по ипотеке в 500 000 долларов. Экономия на процентах в первый год составит примерно 500 долларов.
На этом фоне дополнительные несколько тысяч долларов ежегодных страховых расходов способны полностью свести такую экономию на нет.
А если необходимое страховое покрытие вообще невозможно получить, вопрос о том, удалось ли покупателю снизить ипотечную ставку, теряет всякий смысл.
Как климат меняет рынок недвижимости?
На протяжении десятилетий основные факторы, определявшие стоимость и доступность жилья, были относительно понятны: местоположение, состояние дома, доход покупателя, кредитная история, процентные ставки и общая ситуация на рынке.
Теперь к ним постепенно добавляется еще один фактор — климатический риск.
И речь здесь не о политических или идеологических спорах.
Речь о совершенно конкретном финансовом показателе.
Если дом становится слишком рискованным для страховой компании, он может стать более рискованным и для кредитора.
А если недвижимость становится сложнее страховать и финансировать, круг потенциальных покупателей сокращается.
Что это означает для покупателей?
Покупка дома — это решение на десятилетия. Поэтому покупателю уже недостаточно спросить, сколько стоит недвижимость и какую ипотечную ставку ему предлагают.
Имеет смысл заранее выяснить:
- находится ли дом в зоне потенциального затопления;
- были ли в районе серьезные подтопления;
- как устроена система отвода воды;
- есть ли обратный клапан;
- какова история страховых случаев по объекту, если эта информация доступна;
- какие виды ущерба покрывает страховой полис;
- какова франшиза;
- сколько будет стоить страхование;
- не предъявляет ли кредитор дополнительных требований к страховке.
Это еще одна причина, по которой профессиональная инспекция недвижимости приобретает все большее значение. Но технического осмотра самого дома уже может быть недостаточно: необходимо учитывать и окружающую инфраструктуру, и особенности расположения объекта.
Часто задаваемые вопросы
Может ли банк отказать в ипотеке из-за проблем со страхованием?
Да, отсутствие необходимого страхового покрытия может стать препятствием для ипотечного финансирования, поскольку приобретаемая недвижимость является обеспечением кредита.
Почему страховка дома может подорожать?
На стоимость влияют оценка риска, история страховых случаев, вероятность подтопления, особенности участка и местной инфраструктуры, а также общая ситуация с ущербом от экстремальных погодных явлений.
Обязательно ли жить рядом с рекой, чтобы столкнуться с риском наводнения?
Нет. Подтопления могут происходить из-за сильного поверхностного стока, переполнения канализации и насыщения почвы водой.
Может ли изменение климатического риска повлиять на стоимость дома?
Потенциально да. Если недвижимость становится дороже или сложнее страховать, количество заинтересованных покупателей может сократиться, что способно повлиять на ее привлекательность и стоимость.
Когда следует проверять возможность страхования?
Желательно сделать это как можно раньше — еще до того, как покупатель окончательно свяжет себя условиями сделки.
Уникальный комментарий
Рынок недвижимости постепенно учится учитывать фактор, который еще недавно практически отсутствовал в стандартном перечне вопросов покупателя.
Речь идет не о том, станет ли климат «важным» для рынка жилья в будущем. Он уже влияет на него — через страховые компании, стоимость ремонта, требования кредиторов и оценку рисков.
И здесь появляется новая последовательность, о которой покупателю стоит помнить:
дом нужно не только купить — его необходимо суметь застраховать, профинансировать и в дальнейшем продать.
Поэтому прежде чем влюбляться в красивый дом, стоит узнать не только размер ежемесячного ипотечного платежа, но и насколько спокойно этот дом чувствует себя под дождем.
Вполне возможно, что в будущем вопрос «Можно ли это жилье застраховать?» станет почти таким же важным, как «Сколько оно стоит?»
Facebook I Instagram I Linkedin
