Мультиплексы: как Канада открыла новую дверь в недвижимость

Вот что изменилось на этот раз. Мультиплексы — не просто очередной инвестиционный тренд. Это первый реальный путь обратно на рынок недвижимости для тех, кого с него вытеснили цены.

Как мы сюда попали

В 2019 году индекс доступности жилья CMHC в Торонто составлял 59% от дохода домохозяйства. К 2024 году он вырос до 74%. По стране в целом — с 39% до 54%. Для большинства работающих семей в Торонто, Ванкувере, Монреале и Галифаксе арифметика покупки отдельного дома перестала сходиться.

По оценкам CMHC, для восстановления уровня доступности жилья образца 2019 года Канаде необходимо вводить 450 000 новых единиц жилья в год вплоть до 2035-го — примерно вдвое больше нынешних темпов. Этот разрыв не закрыть без иного типа жилья и иного типа застройщика.

Что изменилось и где

За последние два года по всей стране произошли три принципиальных сдвига.

Первый — реформа зонирования. Британский закон Bill 44 легализовал малоэтажное многоквартирное строительство по всей провинции: до четырёх единиц на участке, до шести — вблизи транспортных узлов. Торонтский Bylaw 654-2025 разрешил здания на пять-шесть единиц на всей территории бывшего Торонто и района Ист-Йорк. Эдмонтон допустил строительство до восьми единиц на большинстве участков. Калгари в рамках общегородского перезонирования сделал R-CG базовым жилым назначением. Квебек, Галифакс и Оттава движутся в том же направлении.

Второй — снижение сборов за развитие. Торонто полностью отменил их для зданий до шести единиц, что даёт экономию от 200 000 до 270 000 долларов на проект. Для независимого застройщика это нередко разница между окупаемым и неокупаемым проектом.

Третий — федеральное финансирование. Программа CMHC MLI Select предлагает до 95% LTV, амортизацию до 50 лет и скидки на страховые премии для проектов, отвечающих критериям доступности, энергоэффективности или доступности для маломобильных граждан. В 2024 году страховые продукты CMHC поддержали более 283 000 единиц жилья — на 28,7% больше, чем годом ранее.

MLI Select: недвижимость с игровой механикой

MLI Select — страховой продукт CMHC для арендного жилья от пяти единиц. Программу намеренно выстроили по принципу игры с очками: проекты получают баллы за ниже рыночную аренду, энергетические показатели и доступность для людей с ограниченными возможностями.

Три ключевых слова: доступность, доступность для всех, энергоэффективность.

Льготы зависят от набранных баллов: 50 очков дают LTV до 85% и скидку 10% на премию; 70 очков — LTV до 95%, амортизацию до 50 лет и скидку 20%; 100 очков — максимальный пакет со скидкой 30%.

Важная оговорка: с июля 2025 года CMHC перешёл на риск-ориентированную модель премий с надбавками для амортизаций свыше 25 лет. Любые финансовые расчёты, составленные до середины 2025-го, необходимо пересчитать — с реалистичными и пессимистичными сценариями: арендные ставки снижаются, вакантность растёт.

Три разные двери в одно здание

Один и тот же класс активов теперь доступен трём разным типам покупателей — каждому по своим причинам.

Для традиционных инвесторов мультиплексы предлагают лучшее кредитное плечо, более длительную амортизацию и более высокий денежный поток по сравнению с арендой отдельных домов — особенно в связке с MLI Select.

Для небольших девелоперов зонирование по праву, снижение сборов и ускоренные разрешения означают, что проекты, прежде требовавшие институционального масштаба, теперь реализуют независимые команды. С момента вступления в силу законодательства о мультиплексах в мае 2023 года Торонто выдал 452 разрешения на строительство и получил свыше 750 заявок — втрое больше, чем за предыдущие три года вместе взятые.

Для домовладельцев картина наименее очевидна — и наиболее интересна. От Галифакса до Виктории разворачивается одна и та же история: покупатель, которому не по карману отдельный дом, может потянуть тот же объект в формате мультиплекса — жить в одной квартире, сдавать остальные и за счёт этого обслуживать ипотеку. В Торонто мультиплексы уже производят семейные двух- и трёхкомнатные квартиры площадью около 106 кв. м по более высокой доле, чем новые кондо. Для владельца-жильца это ближайшее к реальному инструменту доступности жилья, что канадский рынок предложил за десятилетие.

Что доказывает Альберта

Альбертские рынки — сильнейшее подтверждение того, что тезис работает.

Реформа зонирования Эдмонтона, вступившая в силу в январе 2024 года, дала, пожалуй, самый быстрый ответ в сегменте «недостающего звена» в канадской истории. Количество запусков строительства рядных домов в сложившихся кварталах выросло со среднегодовых 146 единиц (2019–2023) до более чем 1 200 только за 2024 год. В 2025 году здания на 5–8 единиц впервые превысили по числу разрешений индивидуальные дома. Всего в Эдмонтоне было зафиксировано 21 337 жилищных пусков — рекорд в истории города.

Калгари, несмотря на политические разногласия вокруг перезонирования, возглавил список канадских городов по вводу жилья на душу населения в 2025 году: около 70% — многоквартирные дома. Вместе две провинции обеспечили почти четверть всех канадских жилищных пусков при том, что на их долю приходится менее 12% населения страны.

Риски

Нехватка строительных рабочих затягивает сроки. Спрос на аренду в Торонто и Ванкувере ослаб по мере замедления международной миграции. Изменения в страховых премиях CMHC удорожили высоколевередированные строительные кредиты по сравнению с полутора годами ранее. Вторичный рынок готовых четырёх- и шестиплексов остаётся тонким — именно поэтому большинство операторов закладывают долгосрочное владение, а не перепродажу.

Мультиплексы — не гарантированный выигрыш. Это более доступная версия рынка, который для многих канадцев стал функционально недоступен. Разница существенная, но лёгких денег здесь нет.

Залы на наших мероприятиях продолжают заполняться: девелоперы, кредиторы, брокеры, архитекторы и операторы разбираются в этом вместе — на реальных сделках. Вопросы становятся острее, финансовые расчёты — честнее, а сеть контактов — ценнее. В этом и есть смысл мультиплексов в 2026 году: не самая умная, не самая лёгкая и не самая безопасная инвестиция в Канаде — но самая доступная с реальным потенциалом роста для самого широкого круга канадцев за долгое время.