Риэлтор Ольга Успенская: Почему замедление жилищного строительства в Канаде может усугубить кризис доступности жилья?

Об этом заявили главный экономист и старший вице-президент Канадской ипотечной и жилищной корпорации (CMHC) Матьё Лаберж и главный экономист Национального банка Канады Стефан Марион на национальной конференции Mortgage Professionals Canada в Калгари.

Кратко:

• Темпы жилищного строительства в Канаде снижаются быстрее, чем потребность населения в новых домах.

• Избыток непроданных квартир, особенно кондоминиумов, уже сдерживает запуск новых проектов.

• Страна строит не совсем то жильё, которое необходимо семьям: рынок переполнен небольшими квартирами, тогда как просторных семейных домов не хватает.

• От принятия решения о строительстве до сдачи крупного жилого проекта может пройти от шести до восьми лет.

• По оценке Стефана Мариона, для удовлетворения будущего спроса строительной отрасли может потребоваться более миллиона дополнительных работников.

Что происходит на канадском рынке жилья?

Канадская ассоциация недвижимости (CREA) уже пересмотрела в сторону понижения прогноз роста цен на жильё на текущий год. Причиной стало ослабление покупательского спроса на фоне экономической неопределённости и повышения процентных ставок.

Снижение активности покупателей отражается и на строительной отрасли. В некоторых сегментах новые проекты практически останавливаются. По словам Мариона, значительная часть недавно построенных кондоминиумов до сих пор не нашла покупателей. Доля непроданных квартир достигла максимального уровня с начала 1990-х годов.

На этом фоне застройщики всё осторожнее подходят к запуску новых объектов. Для рынка это может показаться естественной реакцией: если квартиры не продаются, зачем строить новые?

Однако, предупреждают экономисты, именно такое решение способно создать проблемы в будущем.

Почему сокращение строительства сегодня опасно для завтрашнего рынка?

Матьё Лаберж обращает внимание на ключевое противоречие: потребность канадцев в жилье остаётся высокой, но строительство замедляется быстрее, чем сокращается эта потребность.

«Если мы реагируем на ослабление рынка чрезмерной остановкой строительства, то, возможно, защищаем себя от сегодняшних рисков, но одновременно создаём дефицит завтрашнего дня», — отметил он.

По мнению главы экономического подразделения CMHC, недостаточное предложение жилья сегодня может свести на нет улучшение доступности недвижимости, которого страна добивалась в последние годы.

Проблема заключается во времени. Большой жилой проект — будь то кондоминиум или арендный комплекс — не появляется за несколько месяцев. В крупных канадских городах от начала реализации до сдачи объекта может пройти примерно шесть-восемь лет.

За этот период ситуация на рынке способна измениться кардинально. Сегодня покупатели откладывают приобретение жилья, а завтра, когда экономическая уверенность восстановится, спрос может резко вернуться. Но быстро восполнить недостающие квартиры уже не получится.

Строят ли в Канаде жильё, которое действительно нужно семьям?

Ещё одна проблема, на которую указывает Лаберж, — несоответствие между структурой строительства и реальными потребностями населения.

В последние десятилетия значительная часть новых проектов, особенно в Торонто и Ванкувере, приходилась на кондоминиумы. В результате рынок получил большое количество небольших квартир, тогда как просторное жильё для семей с детьми остаётся дефицитным.

«В Канаде не просто слишком много или слишком мало жилья. Проблема в том, что существует несоответствие между теми домами, которые нужны людям, и теми, которые производит система. Маленькое жильё недоступно по цене, а большое — практически невозможно найти», — заявил экономист.

Именно семейные дома и просторные квартиры сегодня особенно востребованы, но предложение не успевает за потребностями населения.

Таким образом, жилищный кризис нельзя измерять только общим количеством построенных квартир. Важно учитывать их размер, расположение, стоимость и то, насколько они подходят людям, которые действительно ищут жильё.

Почему спрос может вернуться быстрее, чем строительство?

Нынешнее затишье на рынке не означает, что потребность в жилье исчезла. По словам Лабержа, значительная часть спроса просто отложена.

Молодые люди продолжают жить с родителями дольше, чем планировали. Некоторые семьи вынуждены делить жильё с родственниками или соседями. Новые иммигранты обустраиваются в Канаде и со временем стремятся обзавестись собственным домом. Многие семьи откладывают переезд, ожидая более благоприятных экономических условий.

Все эти люди потенциально могут вернуться на рынок, как только уверенность в экономике восстановится.

Лаберж считает, что речь идёт не о временном явлении продолжительностью в один год, а о накопленном спросе, который будет проявляться в течение следующих трёх-пяти лет.

И если к этому моменту строительство не наберёт необходимый темп, возвращение покупателей и арендаторов может создать дополнительное давление на рынок.

Хватит ли Канаде работников, чтобы строить больше?

Даже если спрос восстановится, строительной отрасли будет непросто быстро увеличить объёмы работ.

По оценке Стефана Мариона, для удовлетворения потребностей страны может понадобиться более миллиона дополнительных работников строительного сектора.

При этом сама отрасль испытывает трудности с модернизацией. Лаберж отметил, что в Канаде среди компаний с численностью более 500 сотрудников лишь шесть специализируются на строительстве жилых домов.

Он также обратил внимание на низкий уровень цифровизации строительного сектора. В исследовании McKinsey по внедрению цифровых технологий в различных отраслях строительство заняло предпоследнее место — впереди оказались только охота и сельское хозяйство.

Это означает, что проблема заключается не только в нехватке рабочих рук и финансирования. Отрасли необходимо повышать производительность, внедрять современные технологии и совершенствовать организацию строительных процессов.

Что будет с доступностью жилья в ближайшие годы?

Экономисты предупреждают: нынешнее снижение цен не должно создавать иллюзию, что жилищная проблема постепенно решается сама собой.

Если строительство продолжит отставать от реальной потребности, сегодняшнее снижение спроса может обернуться завтрашним дефицитом. Когда покупатели вернутся, предложение окажется недостаточным, а цены и арендные ставки вновь могут пойти вверх.

Лаберж сформулировал эту мысль с помощью яркого сравнения:

«Мы не должны закрывать пожарную часть только потому, что идёт дождь. Нужно радоваться дождю, но не продавать пожарную машину».

Иными словами, временное затишье на рынке не должно становиться поводом для отказа от долгосрочного планирования.

Часто задаваемые вопросы

Почему цены на жильё снижаются, если стране всё ещё не хватает домов?

Потому что текущий спрос на покупку ослаблен высокими ставками, экономической неопределённостью и осторожностью потребителей. Это не означает, что долгосрочная потребность в жилье исчезла.

Сколько времени занимает строительство крупного жилого проекта?

По оценке CMHC, в крупных городах Канады на реализацию большого проекта может потребоваться примерно шесть-восемь лет.

Какого жилья не хватает канадцам?

В частности, просторных квартир и домов, подходящих для семей. Значительная часть строительства в последние десятилетия была сосредоточена на небольших кондоминиумах.

Может ли рынок снова столкнуться с резким ростом цен?

Да. Если спрос восстановится быстрее, чем строительная отрасль сможет увеличить предложение, дефицит жилья способен усилиться, что создаст предпосылки для нового роста цен.

Что мешает Канаде строить больше?

Среди основных препятствий — нехватка работников, высокая стоимость проектов, слабая производительность отрасли и недостаточный уровень цифровизации.

Уникальный комментарий

В нынешней ситуации канадский рынок недвижимости напоминает человека, который решил перестать запасаться продуктами, потому что сегодня холодильник ещё полон. Решение кажется разумным — до тех пор, пока не наступает момент, когда запасы заканчиваются, а магазины не успевают пополнить полки.

Жилищный рынок устроен сложнее, но принцип во многом тот же. Сегодня покупатели осторожничают, застройщики пересматривают планы, непроданные квартиры остаются на рынке. Однако молодые семьи никуда не исчезают, иммиграция продолжается, взрослые дети по-прежнему хотят жить отдельно, а потребность в просторном семейном жилье только накапливается.

Особенно важен для Канады вопрос не просто количества новых квартир, а качества предложения. Нельзя бесконечно компенсировать нехватку семейных домов строительством небольших кондоминиумов и затем удивляться, почему молодые семьи не могут найти подходящий вариант.

Для Монреаля и Квебека это предупреждение тоже имеет прямое значение. Нынешнее замедление рынка может создать впечатление, что жилищное строительство можно безболезненно поставить на паузу. Но если через пять-шесть лет спрос снова усилится, сегодняшние отменённые проекты уже не удастся вернуть одним административным решением.

В жилищной политике важно смотреть не только на сегодняшнюю цену квадратного метра, но и на то, сколько квартир будет доступно через несколько лет. Иначе можно добиться временного облегчения ценой нового кризиса.

Главный вывод экономистов прост: рынок может пережить спад спроса, но он не должен терять способность строить жильё к тому моменту, когда спрос вернётся.

Я являюсь лицензированным риелтором по продаже жилой и доходной недвижимости в Монреале, провинции Квебек в Канаде с 2006 года.

У Вас остались вопросы, или Вы планируете купить/ продать Вашу недвижимость? 

Звоните (514) 999-9260 или оставляйте заявку на моем сайте www.RussianRealtorMontreal.com.