Недвижимость со Львом Голбергом: Покупка дома под капитальный ремонт в Квебеке

Дом, требующий серьёзного ремонта, может показаться привлекательной возможностью приобрести недвижимость по более доступной цене. Однако низкая стоимость покупки далеко не всегда означает выгодную сделку. К расходам на приобретение добавляются строительные работы, непредвиденные затраты, страхование и возможные сложности с финансированием. Специалисты Ассоциации профессиональных риелторов Квебека (APCIQ) советуют заранее оценить семь ключевых факторов, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

Рекомендациями поделилась Натали Бежен (Nathalie Bégin), директор направления профессиональной практики брокерской деятельности APCIQ.

Кратко: что необходимо проверить перед покупкой

• Реальную стоимость дома с учётом будущего ремонта.

• Состояние здания и предварительную смету строительных работ.

• Финансовый резерв на непредвиденные расходы.

• Возможности ипотечного и дополнительного финансирования.

• Условия страхования недвижимости во время ремонта.

• Необходимость получения муниципальных разрешений.

• Юридические условия предложения о покупке.

1. Как правильно оценить стоимость дома и ремонта?

Одна из наиболее распространённых ошибок покупателей — сравнивать только цену приобретаемой недвижимости с её текущей рыночной стоимостью, не учитывая предстоящие расходы.

По словам Натали Бежен, оценивать необходимо совокупную стоимость проекта: цену дома плюс стоимость всех ремонтных работ. Затем полученную сумму следует сопоставить с рыночной стоимостью аналогичного жилья после завершения ремонта.

Например, покупатель приобретает дом за 400 тысяч долларов, но для приведения его в надлежащее состояние необходимо вложить ещё 200 тысяч. Итого расходы составят 600 тысяч долларов.

Если аналогичные отремонтированные дома в этом районе продаются примерно за 500 тысяч долларов, такая покупка вряд ли будет выгодной с точки зрения последующей перепродажи.

Специалист обращает внимание на то, что строительные работы за последние годы значительно подорожали. Поэтому даже серьёзные вложения в недвижимость не гарантируют, что при продаже удастся вернуть потраченные деньги.

2. Сколько действительно будет стоить ремонт?

До подписания договора необходимо провести тщательную инспекцию недвижимости. В некоторых случаях стандартной проверки недостаточно — потребуется более детальное обследование технического состояния дома.

Особенно важно выяснить, какие именно работы необходимы, насколько они масштабны и какие дополнительные проблемы могут обнаружиться после начала ремонта.

Для этого рекомендуется пригласить на объект генерального подрядчика, который сможет оценить объём предстоящих работ и подготовить предварительную смету.

Натали Бежен также напоминает о юридических нюансах предложения о покупке. Если определённый дефект недвижимости уже был официально задекларирован продавцом, покупатель не всегда сможет отказаться от сделки после инспекции, ссылаясь на этот недостаток.

Поэтому при подготовке предложения необходимо заранее предусмотреть специальные защитные условия, учитывающие конкретное состояние дома.

3. Почему необходимо иметь резерв на непредвиденные расходы?

Даже самый подробный план ремонта не гарантирует, что все работы пройдут в соответствии с первоначальной сметой.

После вскрытия стен могут обнаружиться проблемы с электропроводкой, сантехникой, фундаментом или изоляцией. Иногда первоначально небольшие работы превращаются в гораздо более масштабный проект.

APCIQ рекомендует закладывать дополнительный резерв в размере 15–20% от бюджета ремонта.

Например, если запланированные работы обойдутся в 80 тысяч долларов, необходимо дополнительно иметь от 12 до 16 тысяч долларов.

Таким образом, реальный бюджет ремонта должен составлять не менее 92–96 тысяч долларов.

4. Как заранее организовать финансирование?

Покупателям рекомендуется ещё до поиска подходящего дома проконсультироваться с ипотечным брокером и выяснить, какие варианты финансирования доступны для приобретения недвижимости с последующим ремонтом.

Предварительное одобрение ипотечного кредита поможет лучше понимать собственные финансовые возможности и быстрее принимать решения при появлении подходящего объекта.

Однако здесь есть важная особенность.

Стандартное условие о финансировании в предложении о покупке обычно относится к ипотечному кредиту на приобретение самого дома, а не к дополнительным средствам на ремонт.

В результате покупатель может получить одобрение на приобретение недвижимости, но столкнуться с отказом в финансировании строительных работ.

Поэтому расходы на реконструкцию необходимо обсуждать с финансовым учреждением заранее и учитывать в общей структуре сделки.

5. Можно ли застраховать дом во время масштабного ремонта?

Страхование — ещё один вопрос, который необходимо решить до покупки.

При серьёзной реконструкции страховые компании могут предъявлять дополнительные требования к недвижимости. В некоторых случаях страховщик вообще отказывается оформлять полис на объект, находящийся в процессе масштабных строительных работ.

Тогда владельцу приходится искать другую страховую компанию, услуги которой могут оказаться значительно дороже.

Поэтому важно заранее связаться со своим страховщиком, подробно описать предполагаемые работы и выяснить, какие условия страхования будут действовать на протяжении ремонта.

6. Какие разрешения потребуются от муниципалитета?

Не всякий ремонт можно начинать без согласования с местными властями.

Муниципалитеты Квебека устанавливают собственные требования к строительным и реконструкционным работам. Правила могут различаться в зависимости от района, типа недвижимости и характера предполагаемых изменений.

До покупки необходимо проверить:

• требуется ли разрешение на строительство или реконструкцию;

• допускает ли действующее зонирование запланированные изменения;

• существуют ли специальные требования к зданиям в данном районе;

• соответствуют ли предполагаемые работы муниципальным строительным нормативам.

Особенно внимательно следует относиться к домам, расположенным в исторических районах или зонах со специальными градостроительными ограничениями.

7. Почему так важно правильно составить предложение о покупке?

Последний, но не менее важный пункт — юридическая сторона сделки.

По мнению Натали Бежен, помощь профессионального риелтора особенно полезна при приобретении недвижимости, требующей серьёзного ремонта.

Правильно составленное предложение о покупке должно учитывать состояние здания, результаты инспекции, условия финансирования и другие обстоятельства, способные повлиять на решение покупателя.

Специальные оговорки позволяют предусмотреть возможность отказаться от сделки без юридических последствий, если выявленные проблемы или результаты проверок не соответствуют первоначальным ожиданиям покупателя.

Именно поэтому не стоит торопиться с подписанием документов, даже если цена дома кажется исключительно привлекательной.

Уникальный комментарий

Рынок недвижимости Квебека предлагает покупателям немало домов, которые требуют серьёзных вложений. Иногда именно такие объекты становятся возможностью приобрести жильё в привлекательном районе, где полностью отремонтированные дома стоят значительно дороже.

Но есть одна существенная разница между покупкой недорогого дома и приобретением действительно выгодной недвижимости.

В первом случае покупатель видит привлекательную цену. Во втором — понимает, сколько будет стоить весь проект после завершения работ.

Особенно важно помнить, что ремонт в Квебеке — это не только строительные материалы и оплата подрядчиков. Это ещё и муниципальные правила, разрешения, страховые ограничения, требования строительных норм и особенности ипотечного финансирования.

Поэтому главный совет потенциальному покупателю прост: не покупайте дом по цене, которую можете себе позволить сегодня. Покупайте его исходя из полной стоимости, которую сможете выдержать завтра.

Иногда самый выгодный ремонт — тот, от которого покупатель вовремя отказался.