Деловой Монреаль — Новости Канады и Монреаля Монреаль, Квебек, Канада: новости, бизнес-каталог, реклама, объявления
В 2016 году примерно каждая шестая арендная квартира в Монреале меняла жильцов в течение года. Сегодня — меньше одной из десяти.
На первый взгляд это может показаться хорошей новостью: люди довольны своими квартирами, хорошо обжились в районах и не спешат менять привычную жизнь.
Но за этой статистикой скрывается другая реальность. Многие арендаторы остаются не потому, что их жилье по-прежнему идеально подходит им, а потому, что переезд слишком дорого обойдется.
Кратко
- В 2016 году коэффициент смены жильцов в Большом Монреале составлял 17,3%.
- В 2023 году он снизился до 9,6%, а в 2025-м оставался ниже 10%.
- В 2025 году аренда двухкомнатной квартиры при смене жильца в среднем увеличивалась на 17,2%.
- Для арендаторов, которые оставались в своей квартире, среднее повышение составляло около 6%.
- Среди самых дешевых квартир коэффициент смены жильцов составлял всего 8,7%, тогда как среди самых дорогих — 16,9%.
- Уровень вакантного жилья в Большом Монреале вырос с 2,1% в 2024 году до 2,9% в 2025-м, но это пока не привело к заметному увеличению мобильности арендаторов.
Что произошло?
Коэффициент смены жильцов рассчитывается Канадской ипотечной и жилищной корпорацией (CMHC) с 2016 года. Он показывает, какая доля арендных квартир за предыдущие 12 месяцев получила нового жильца.
В 2016 году в столичном регионе Монреаля показатель составлял 17,3%.
В 2023 году — уже только 9,6%.
В 2025 году он по-прежнему оставался ниже 10%.
Пандемия частично объясняет первоначальное падение. В 2020 году люди действительно не хотели посещать квартиры, искать новое жилье и переезжать.
Но пандемия давно закончилась.
А низкая мобильность арендаторов осталась.
Почему люди предпочитают оставаться?
Главная причина — разница между старой и новой арендной платой.
В 2025 году в Большом Монреале арендная плата за двухкомнатную квартиру при смене жильца увеличивалась в среднем на 17,2%.
Для тех, кто оставался в той же квартире, среднее повышение составляло около 6%.
Разница огромна.
Представим человека, который несколько лет платит за квартиру $950 в месяц. Возможно, жилье ему уже не идеально подходит. Ему хотелось бы дополнительную спальню, более удобное расположение или район поближе к работе.
Но если подходящие квартиры теперь стоят $1500–1600 и больше, переезд означает не просто смену адреса.
Он означает постоянное увеличение ежемесячных расходов на сотни долларов.
И поэтому человек остается.
Не обязательно потому, что его устраивает квартира.
Потому что его устраивает ее старая цена.
Почему старый договор становится ценным?
Квебекская система аренды усиливает этот эффект.
При продлении договора арендатор может отказаться от предложенного повышения. Если владелец хочет его сохранить, ему приходится обращаться в Tribunal administratif du logement (TAL), чтобы тот установил новую арендную плату.
При смене жильца ситуация другая.
В разделе G договора аренды собственник должен указать размер самой низкой арендной платы, которая взималась за квартиру в течение предыдущих 12 месяцев. Если новый арендатор считает, что установленная для него сумма значительно выше, он может обратиться в TAL с просьбой установить арендную плату.
Такая защита существует.
Но статистика показывает: при смене жильцов цены растут гораздо быстрее.
И чем дольше человек живет в одной квартире, тем сильнее его арендная плата может отличаться от нынешней рыночной.
Со временем старый договор фактически приобретает собственную экономическую стоимость.
Отказаться от него — значит иногда добровольно отказаться от нескольких сотен долларов экономии каждый месяц.
Чем дешевле квартира, тем меньше ее жильцы переезжают
Данные по ценовым категориям особенно хорошо показывают этот эффект.
В 2025 году коэффициент смены жильцов среди 25% самых дешевых квартир Монреаля составлял всего 8,7%.
Среди 25% самых дорогих — 16,9%.
То есть почти в два раза больше.
Причина понятна.
Человек, который уже платит высокую арендную плату, при переезде, скорее всего, столкнется с меньшим относительным увеличением расходов.
А у арендатора дешевой квартиры есть гораздо больше причин держаться за свое жилье.
Квартира может стать маленькой.
Район может перестать подходить.
Работа может оказаться далеко.
Но найти аналогичное жилье по той же цене практически невозможно.
И получается парадокс: самая дешевая квартира становится одновременно самой дорогой квартирой для потери.
Квартир становится больше, но переезжать все равно сложно
На рынке аренды Монреаля появились и хорошие новости.
В 2025 году уровень вакантного жилья в Большом Монреале вырос до 2,9% против 2,1% годом ранее.
Строительство новых арендных домов было активным, а в некоторых недавно построенных зданиях доля свободных квартир оказалась выше средней.
Казалось бы, увеличение предложения должно облегчить переезды.
Но пока этого не произошло в полной мере.
В своей оценке середины 2026 года CMHC отмечает, что Монреаль и Галифакс отличаются от других крупных канадских рынков: уровень вакантного жилья там вырос, однако мобильность арендаторов продолжила снижаться в большинстве ценовых категорий.
Иными словами, свободных квартир стало больше, а люди по-прежнему мало переезжают.
Почему новые квартиры не решают проблему?
Частично объяснение связано с характером нового предложения.
Значительная часть недавно построенных квартир находится в современных зданиях и сдается по достаточно высоким ценам.
Это увеличивает общее количество свободного жилья, но не обязательно помогает человеку, который десять лет платил за квартиру значительно ниже нынешнего рыночного уровня.
Свободная квартира еще не означает доступную квартиру.
И особенно не означает доступную квартиру для конкретного человека, который хочет переехать.
Когда переезд становится финансовым наказанием?
Низкий коэффициент смены жильцов можно воспринимать как признак стабильного рынка.
Но он может свидетельствовать и о совершенно другом: люди становятся заложниками собственных старых договоров аренды.
Семья остается в слишком маленькой квартире.
Пожилой человек продолжает жить далеко от детей.
Работник не переезжает ближе к новому месту работы.
И каждый раз причина одна и та же: новый адрес будет стоить слишком дорого.
Проблема заключается не только в высокой стоимости самого переезда.
Проблема в том, что переезд способен навсегда увеличить расходы на жилье.
Если нынешняя аренда на несколько сотен долларов ниже рыночной, то поиск нового жилья фактически превращается в финансовое наказание.
Часто задаваемые вопросы
Действительно ли монреальцы стали реже переезжать?
Да. Коэффициент смены жильцов снизился с 17,3% в 2016 году до менее 10% в последние годы.
Почему арендаторы не переезжают, даже когда появляются свободные квартиры?
Одна из главных причин — огромная разница между старой арендной платой и стоимостью нового жилья.
Насколько отличается повышение аренды при смене жильца?
В 2025 году для двухкомнатных квартир среднее увеличение при смене жильца составляло 17,2%, тогда как для тех, кто оставался, — около 6%.
Почему жильцы дешевых квартир переезжают реже?
Потому что именно они больше всего рискуют потерять выгодную арендную плату. Найти аналогичное жилье по той же цене практически невозможно.
Увеличение числа свободных квартир поможет арендаторам?
В перспективе — да, особенно если предложение будет расти не только в дорогом сегменте. Но пока увеличение вакантного жилья не привело к заметному росту мобильности арендаторов.
Уникальный комментарий
У этой статистики есть очень человеческая сторона.
Рынок жилья принято оценивать количеством построенных квартир, уровнем вакантности и средней арендной платой. Но существует еще один показатель, о котором говорят гораздо реже, — возможность человека изменить свою жилищную ситуацию, когда меняется его жизнь.
Если семья выросла, человек сменил работу, пожилому родителю понадобилось жилье поближе к детям или просто перестал устраивать район, нормальный рынок должен давать возможность переехать.
В Монреале такая возможность постепенно становится роскошью.
Старый договор аренды превращается в своего рода финансовый актив. И человек держится за него не потому, что не хочет перемен, а потому, что цена перемен становится слишком высокой.
Получается парадокс: Монреаль строит больше жилья, вакантных квартир становится больше, но свободы передвижения у многих арендаторов больше не становится.
За десять лет коэффициент смены жильцов почти сократился вдвое.
А вместе с ним сократилось и нечто гораздо более важное, чем статистический показатель, — возможность сменить квартиру, не став при этом беднее.
Я являюсь лицензированным риелтором по продаже жилой и доходной недвижимости в Монреале, провинции Квебек в Канаде с 2006 года.
Работаю в одной из самых больших риелторских компаний Vendirect inc., владею русским, английским и французским языками.
У Вас остались вопросы, или Вы планируете купить/ продать Вашу недвижимость?
Звоните (514) 999-9260 или оставляйте заявку на моем сайте www.RussianRealtorMontreal.com.
