Все основные политические партии Квебека признают: стремительный рост стоимости жилья поставил доступность собственной недвижимости под вопрос для целого поколения. Перед выборами 5 октября партии предлагают разные способы помочь покупателям — от увеличения налоговых льгот до ускорения строительства. Однако эксперты предупреждают: меры, которые выглядят привлекательными для будущих владельцев, не всегда способны решить главную проблему рынка — нехватку предложения.

По мнению профессора факультета налогов Университета Шербрука Антуана Женеста-Грегуара, тем, кто собирается купить жильё, в некоторых случаях может иметь смысл дождаться результатов выборов. Представитель Ассоциации профессиональных риелторов Квебека (APCIQ) Симон Ланжелье, напротив, предупреждает: если большое количество покупателей одновременно решит отложить покупку, отложенный спрос впоследствии может создать дополнительное давление на и без того напряжённый рынок.

Кратко

• Нынешний федерально-провинциальный налоговый кредит для покупателя первого жилья в Квебеке составляет $1400.
• CAQ предлагает увеличить его до $7000, PQ — до $3000.
• PLQ хочет расширить порог стоимости нового жилья для возврата TVQ с $300 000 до $500 000.
• PQ предлагает вернуть первому покупателю до $45 000 уплаченной TVQ при покупке нового жилья.
• Большинство партий предлагают упростить строительные нормы и ускорить выдачу разрешений.
• Эксперты считают увеличение предложения жилья более фундаментальным решением, однако расходятся во мнениях относительно эффективности отдельных налоговых мер.

Что происходит на рынке жилья?

Главная проблема, по мнению экспертов, заключается в дисбалансе между спросом и предложением.

Когда покупателей больше, чем доступных объектов, финансовая помощь покупателям может привести не только к облегчению их положения, но и к дальнейшему росту цен.

Именно поэтому Антуан Женест-Грегуар разделяет предвыборные предложения на две большие группы: меры, стимулирующие спрос, и меры, увеличивающие предложение.

И последствия у этих двух подходов могут быть совершенно разными.

Поможет ли увеличение налогового кредита?

Сейчас покупатель первого жилья может получить налоговый кредит в размере $1400.

CAQ предлагает увеличить его до $7000, PQ — до $3000.

На первый взгляд, это прямая помощь человеку, который пытается собрать средства на первоначальный взнос или покрыть расходы, связанные с покупкой.

Однако профессор Женест-Грегуар предупреждает: если предложение жилья не увеличивается одновременно со спросом, дополнительная покупательная способность может в конечном итоге оказаться в карманах продавцов.

Профессор финансов, страхования и недвижимости Университета Лаваля Франсуа Де Розье также считает такую ситуацию возможной. Если покупателям дают дополнительную ликвидность, продавцы и застройщики могут учитывать её при формировании цен.

При этом эксперт делает важную оговорку: если бы на рынке предложение значительно превышало спрос, подобная помощь могла бы работать иначе. Поэтому налоговый кредит становится, по его выражению, оружием с двумя острыми концами.

Что предлагают с налогом на новое жильё?

Другой вариант помощи — увеличить возврат провинциального налога с продаж (TVQ) при покупке нового жилья первым владельцем.

Сегодня возврат распространяется только на недвижимость стоимостью менее $300 000.

Либеральная партия Квебека (PLQ) предлагает поднять этот порог до $500 000, сохранив максимальный возврат на уровне $10 000.

Квебекская партия (PQ) предлагает гораздо более значительный возврат — до $45 000 при покупке первого жилья.

Предложения по возврату TVQ

Антуан Женест-Грегуар относится к подобным мерам более оптимистично. По его мнению, они способны сделать строительство относительно недорогого жилья привлекательнее для инвесторов. Проекты с более доступными квартирами и домами зачастую менее выгодны, поэтому дополнительный финансовый стимул может способствовать появлению новых объектов.

Но профессор урбанистики Университета Монреаля Жан-Филипп Мелош указывает на другую сторону вопроса: часть налоговой льготы может просто перейти в цену недвижимости.

Иными словами, покупатель получит скидку от государства, но застройщик одновременно сможет повысить цену.

Ассоциация профессионалов строительства и жилья Квебека (APCHQ) предлагает пойти ещё дальше и полностью компенсировать налоги на новое жильё, как это сделано в Онтарио.

Почему эксперты говорят о строительстве?

Пожалуй, именно здесь проходит главное различие между краткосрочной помощью покупателю и долгосрочным решением жилищной проблемы.

Большинство партий говорят о необходимости убрать регуляторные препятствия, которые замедляют строительство.

Что предлагают партии?

CAQ:

• модернизировать строительный кодекс;
• убрать устаревшие и дублирующие требования;
• освободить лёгкие ремонтные работы в небольших жилых зданиях от ряда требований закона R-20;
• сократить сроки получения разрешений;
• избежать дублирования процедур между муниципальным и провинциальным уровнями.

PLQ:

• дополнительно финансировать муниципалитеты, которые быстро выдают разрешения на строительство;
• установить максимальный срок для получения необходимых провинциальных разрешений.

PQ:

• гармонизировать строительный кодекс;
• сократить количество этапов согласования;
• уменьшить объём бюрократии для строительных компаний;
• создать систему сертификации сборных и стандартизированных зданий;
• стремиться выдавать разрешения в течение 30 дней.

PCQ:

• упростить строительный кодекс;
• упростить перевод сельскохозяйственных земель под другие виды использования;
• сократить число регулируемых строительных профессий;
• освободить жилищное строительство от действия закона R-20.

Представители строительной отрасли поддерживают идею сокращения бюрократии.

В APCHQ считают, что сложность действующего строительного кодекса снижает производительность и увеличивает расходы.

APCIQ также указывает на большое количество требований, которые застройщику приходится выполнять на муниципальном уровне, включая архитектурные ограничения в отдельных районах.

По мнению Симона Ланжелье, такие изменения не столь эффектны в политическом плане, как объявление налоговых каникул, но именно они могут оказаться важными для увеличения предложения.

А если просто строить больше?

Представители строительной отрасли считают, что увеличить предложение можно не только за счёт нового строительства.

Ещё один резерв — существующий жилищный фонд.

По данным, ранее опубликованным Radio-Canada, в Квебеке насчитывается около 100 000 незанятых жилых единиц.

Ещё одно направление — сборные дома.

Большая часть нового жилья в Квебеке сегодня приходится на арендный сектор. Развитие производства сборных домов, по мнению APCHQ, могло бы сделать строительство быстрее и дешевле благодаря стандартизации.

Правительство CAQ уже объявляло о финансировании значительной части инфраструктуры в районах, где большая часть жилья будет продаваться дешевле $350 000. В рамках этого подхода также обсуждалось использование сборных конструкций.

PLQ, в свою очередь, обещает строительство 100 000 жилых единиц в год, делая ставку в том числе на сборные технологии.

Что предлагают для инвесторов?

PLQ предлагает ещё одну меру: отложить уплату налога на прирост капитала для застройщиков, если полученная прибыль реинвестируется в новые жилищные проекты.

Антуан Женест-Грегуар считает такую идею потенциально интересной. По его мнению, владелец недвижимости, который собирается завершить деятельность и продать объект, может вместо этого получить стимул снова инвестировать средства в строительство.

QS предлагает противоположный подход — облагать 100% прироста капитала от операций с жилой недвижимостью.

По мнению Женеста-Грегуара, такая мера способна снизить привлекательность жилищной недвижимости для инвесторов.

При этом для владельцев, продающих недвижимость некоммерческим организациям или жилищным учреждениям, QS предлагает установить налогообложение прироста капитала на уровне 25%.

Что предлагает Québec solidaire первым покупателям?

QS также предлагает прямую финансовую помощь тем, кто приобретает жильё впервые.

Партия предлагает предоставлять кредит в размере до:

• 15% стоимости нового дома;
• 5% стоимости существующего жилья;
• максимум $50 000.

Кроме того, QS предлагает изменить правила расчёта комиссионных риелторов, привязав их к выставленной цене недвижимости, а также запретить закрытые торги, при которых покупатели не знают предложений конкурентов.

Ещё одна идея партии — приобрести 2000 домов, а затем перепродать их на 25% дешевле рыночной стоимости.

Почему некоторые меры называют эффектными, но неэффективными?

Профессор Жан-Филипп Мелош считает, что отдельные предложения выглядят привлекательнее, чем могут оказаться на практике.

В качестве примера он приводит увеличение налогового кредита для покупателей первого жилья.

Логика критики проста: если на рынке мало недвижимости, а покупателям дать больше денег, это необязательно создаст новые дома. Дополнительные средства могут просто увеличить сумму, которую покупатели готовы заплатить за уже существующие объекты.

Поэтому, с точки зрения эксперта, политика доступности жилья должна рассматривать не только возможность человека купить дом, но и количество домов, которые вообще доступны на рынке.

Стоит ли ждать результатов выборов?

Здесь эксперты расходятся.

Антуан Женест-Грегуар считает, что в краткосрочной перспективе ожидание результатов выборов 5 октября может оказаться разумной стратегией для человека, который собирается покупать жильё и надеется воспользоваться одной из обещанных мер.

Симон Ланжелье смотрит на ситуацию иначе.

Если большое количество потенциальных покупателей одновременно решит ждать, а затем выйдет на рынок после выборов, отложенный спрос может усилить давление на цены.

Поэтому универсального ответа для всех покупателей нет: эффект будет зависеть от конкретного объекта, района, состояния рынка и от того, какие именно меры в итоге будут приняты.

Часто задаваемые вопросы

Может ли увеличение налогового кредита сделать жильё доступнее?
Покупатель непосредственно получит дополнительную финансовую помощь. Однако при дефиците предложения часть этого эффекта может перейти в рост цен.

Какая мера наиболее непосредственно увеличивает предложение?
Эксперты указывают прежде всего на ускорение строительства: упрощение разрешительных процедур, сокращение бюрократии, стандартизацию проектов и развитие сборного строительства.

Почему речь идёт о сборных домах?
Стандартизация позволяет повторять одни и те же решения, что потенциально сокращает сроки и стоимость строительства.

Есть ли в Квебеке пустующее жильё?
Да. По данным, приводившимся Radio-Canada, в провинции насчитывается около 100 000 незанятых жилых единиц.

Стоит ли откладывать покупку до выборов 5 октября?
Эксперты дают разные оценки. Ожидание может позволить воспользоваться новой программой, если она будет принята, но одновременный выход на рынок большого числа отложивших покупку людей также способен увеличить спрос.

Уникальный комментарий

Квебек оказался перед довольно простой математической проблемой: если желающих купить жильё становится больше, а самих домов больше не становится, одной финансовой помощью проблему не решить.

Налоговый кредит, возврат TVQ или льготный кредит способны помочь конкретной семье собрать необходимую сумму. Но если одновременно застройщик сталкивается с длинной цепочкой разрешений, дорогой землёй, растущими строительными расходами и многочисленными нормативными требованиями, новых домов от этого автоматически не появится.

Именно поэтому нынешняя предвыборная дискуссия о жилье фактически разделилась на два вопроса.

Как помочь человеку купить дом?

И второй — гораздо более сложный:

Как сделать так, чтобы домов и квартир стало достаточно?

Первый вопрос гораздо легче превратить в привлекательное предвыборное обещание. Второй требует долгой работы с муниципалитетами, строительной отраслью, инфраструктурой, землёй и правилами.

А для человека, который сегодня смотрит на цены на недвижимость в Квебеке, важны оба ответа.

Facebook I Instagram I Linkedin

Пожалуйста, оставьте это поле пустым.

Подпишитесь на ежедневную рассылку новостей о Канаде, Квебеке и Монреале.

Читайте актуальные новости каждый день. Не пропустите главные события!

Проверьте ваш почтовый ящик или спам, чтобы подтвердить свою подписку.