Недвижимость со Львом Голбергом: Крупнейшие банки Канады предлагают смягчить ипотечный стресс-тест для покупателей новостроек

Инициатива вошла в число 29 рекомендаций доклада, опубликованного на этой неделе в рамках федерального пересмотра Национальной жилищной стратегии Канады (National Housing Strategy).

В объединение National Housing and Investment Initiative (NHII) входят руководители Bank of Montreal, CIBC, Royal Bank of Canada, Scotiabank и TD Bank, а также представители крупных застройщиков, включая Mattamy Homes и Minto Group.

Главный аргумент участников инициативы заключается в том, что строительство жилья для продажи будет тормозиться, если потенциальные покупатели не смогут получить необходимое финансирование.

Как предлагают изменить ипотечный стресс-тест

Сейчас при рассмотрении заявки на ипотеку банки обязаны проверять, сможет ли заёмщик обслуживать кредит в случае повышения процентной ставки. Для этого применяется стресс-тест: покупатель должен подтвердить свою платёжеспособность по ставке 5,25% либо на два процентных пункта выше договорной ставки по ипотеке — в зависимости от того, какая из них выше.

Объединение банков и застройщиков предлагает установить более гибкие требования, учитывающие срок ипотеки и категорию покупателя.

В частности, для тех, кто впервые приобретает новое жильё, предлагается снизить расчётную ставку до договорной плюс 1,5 процентного пункта вместо действующих двух.

Например, если фактическая ставка по ипотеке составляет 4%, покупателю новостройки достаточно будет подтвердить способность выплачивать кредит исходя из 5,5%, а не 6%.

При этом Управление по надзору за финансовыми учреждениями Канады (OSFI) пока не намерено менять действующие правила. После пересмотра нормативов в январе ведомство сохранило нынешний порядок стресс-тестирования.

Авторы инициативы также предлагают создать федеральную программу помощи с первоначальным взносом, предназначенную исключительно для приобретения нового жилья.

В докладе отмечается, что стресс-тест остаётся важным инструментом защиты финансовой системы, однако в нынешнем виде он может необоснованно исключать из числа потенциальных заёмщиков людей, которые в целом способны обслуживать ипотеку.

Вместе с тем участники объединения признают возможные риски смягчения требований. В частности, более доступная ипотека может привести к росту цен на вторичном рынке и дополнительно осложнить ситуацию с доступностью жилья. По мнению авторов предложения, ограничение льгот только новостройками позволит избежать такого эффекта.

Что ещё предлагают банки и застройщики

Помимо изменения ипотечного стресс-теста, доклад содержит пять основных направлений реформирования жилищного рынка:

• сделать постоянной расширенную программу возврата гармонизированного налога с продаж (HST), действующую в Онтарио;

• разрешить инвесторам переносить налог на прирост капитала при условии реинвестирования средств в строительство арендного жилья;

• пересмотреть систему муниципальных сборов за застройку (development charges);

• предусмотреть исключение из запрета на покупку канадской недвижимости иностранцами для объектов нового строительства;

• создать программу кредитования строительства кондоминиумов для покупателей, которые планируют жить в приобретаемых квартирах.

По одному из этих вопросов федеральное правительство уже приняло решение. Бюджет Канады на 2026 год сохранил ограничения на приобретение жилья иностранцами, но предусмотрел исключение для вновь построенной недвижимости.

Таким образом, банки и строительная отрасль предлагают пересмотреть сразу несколько механизмов, влияющих на стоимость строительства, инвестиции и доступность ипотечного финансирования.

Для рынка недвижимости это особенно актуально на фоне замедления продаж новостроек и трудностей покупателей с получением кредитов. Однако пока все перечисленные предложения остаются рекомендациями отраслевого объединения, а не утверждёнными изменениями федеральной жилищной политики.