Риэлтор Ольга Успенская: Стоит ли Марии и Марко продавать дуплекс и переезжать в дорогой кондоминиум?

Для 60-летней Марии и 58-летнего Марко идея упростить жизнь на пенсии выглядит вполне логичной: продать дуплекс, погасить ипотеку и переехать в кондоминиум, который можно не обслуживать самостоятельно. Однако финансовый расчет показывает, что при аренде за $4000 в месяц такой шаг способен серьезно сократить их накопления и в перспективе поставить под угрозу привычный уровень жизни.

Кратко

• Дуплекс пары оценивается в $455 000, остаток ипотеки — $69 000.
• Мария со следующего года будет получать пенсию RREGOP в размере $46 620 в год, а с 65 лет ее гарантированный доход вырастет до $54 815 за счет RRQ и пенсии по старости.
• У Марии есть $100 000 в REER и $100 000 в CELI.
• Марко продолжает работать и зарабатывает $80 000 в год.
• Аренда кондоминиума обойдется паре в $4000 в месяц, или $48 000 в год.
• При сохранении нынешнего уровня расходов им потребуется около $8100 в месяц, или примерно $97 200 в год.
• Потенциальное наследство в размере $250 000 может значительно улучшить ситуацию, но рассчитывать на него как на гарантированный источник средств пока нельзя.

Что происходит с финансами пары?

На первый взгляд положение Марии и Марко достаточно комфортное. У них есть недвижимость, накопления, будущая пенсия Марии, продолжающий работать Марко и потенциальное наследство.

Общая стоимость их активов после продажи дуплекса и с учетом имеющихся сбережений действительно может превысить $800 000.

Но размер состояния — еще не показатель того, насколько долго оно сможет обеспечивать желаемый уровень жизни.

Главная проблема пары заключается в стоимости будущего жилья.

Аренда кондоминиума за $4000 в месяц означает $48 000 ежегодных расходов только на жилье. При этом обычные расходы семьи продолжают существовать: питание, транспорт, страховка, налоги, отдых, медицинские расходы и другие повседневные затраты.

В результате для сохранения нынешнего образа жизни семье потребуется около $8100 в месяц.

Что даст продажа дуплекса?

Продажа недвижимости высвободит значительный капитал.

Из стоимости дуплекса в $455 000 необходимо прежде всего погасить оставшуюся ипотеку в размере $69 000. После этого у пары останется существенная сумма, которую можно инвестировать.

Если добавить потенциальное наследство, капитал может достигнуть примерно $650 000.

При средней доходности инвестиций в 5% такой капитал способен приносить около $32 500 в год, или почти $2700 в месяц до налогов.

На бумаге это выглядит неплохо. Однако проблема заключается в том, что инвестиционный доход не покрывает всех расходов пары. При сохранении нынешнего уровня жизни им придется регулярно изымать деньги из накоплений.

Почему накопления могут закончиться?

Именно здесь расчет становится менее оптимистичным.

По оценке финансового консультанта Марка Перро, если через семь лет пара продаст дуплекс и перейдет на аренду кондоминиума, Марии и Марко придется существенно увеличивать изъятия из своих инвестиций, чтобы поддерживать нынешний уровень жизни.

Им потребуется около $130 000 чистого дохода в год в пересчете на сегодняшние деньги.

При таком сценарии накопления пары могут полностью закончиться к тому моменту, когда Марко исполнится 76 лет, а Марии — 78.

После этого их доступный годовой доход снизится примерно до $52 000 в сегодняшних долларах — в основном за счет гарантированных пенсионных выплат.

Иными словами, проблема не в том, что пара не может позволить себе переезд. Проблема в том, как долго они смогут оплачивать выбранный образ жизни после того, как перестанут работать и начнут жить преимущественно на пенсии и инвестиции.

Что рекомендует финансовый консультант?

Проект переезда остается осуществимым, однако он несет долгосрочный финансовый риск.

Основная рекомендация — не продавать дуплекс как минимум в течение следующих семи лет. Это позволит продолжить накапливать капитал и одновременно отсрочить момент, когда стоимость аренды кондоминиума начнет активно «съедать» инвестиции.

Еще один вариант — сократить расходы или выбрать более доступный кондоминиум.

Даже относительно небольшое снижение ежемесячных расходов может существенно увеличить срок, в течение которого накопления будут работать на пару.

Марко также рекомендуется пересмотреть размер своих ежегодных взносов в REER: вместо нынешних $200 в неделю, то есть более $10 000 в год, консультант предлагает ограничить их примерно $5000 в год, а оставшиеся средства направлять в другие инвестиционные инструменты.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли Мария и Марко позволить себе кондоминиум за $4000 в месяц?
Да, в краткосрочной перспективе. Основной риск возникает после выхода Марко на пенсию, когда трудовой доход исчезнет.

Стоит ли учитывать ожидаемое наследство в $250 000?
Оно способно существенно улучшить финансовую картину, но пока это потенциальный, а не гарантированный актив. Планировать пенсионную стратегию исключительно на его основе рискованно.

Почему продажа дуплекса не решает проблему?
Продажа высвободит капитал, но одновременно лишит пару недвижимости, которую они сейчас контролируют, и переведет их в режим постоянной аренды. При $4000 в месяц расходы на жилье будут очень значительными.

Что может сделать переезд более безопасным?
Отложить продажу недвижимости, сократить расходы или выбрать более дешевое жилье.

Уникальный комментарий

История Марии и Марко показывает важную особенность пенсионного планирования: богатство и финансовая устойчивость — не одно и то же.

На бумаге у пары внушительный капитал — недвижимость, накопления, будущие пенсии и возможное наследство. Но если после выхода на пенсию расходы останутся на уровне $130 000 чистого дохода в год, даже несколько сотен тысяч долларов инвестиций способны исчезнуть быстрее, чем кажется.

Поэтому вопрос для пары звучит не столько как «можем ли мы позволить себе кондоминиум?», сколько «можем ли мы позволить себе такой кондоминиум до конца жизни?»

Именно этот вопрос, похоже, и стоит задать себе до продажи дуплекса.

Я являюсь лицензированным риелтором по продаже жилой и доходной недвижимости в Монреале, провинции Квебек в Канаде с 2006 года.

Работаю в одной из самых больших риелторских компаний Vendirect inc., владею русским, английским и французским языками. 

У Вас остались вопросы, или Вы планируете купить/ продать Вашу недвижимость? 

Звоните (514) 999-9260 или оставляйте заявку на моем сайте www.RussianRealtorMontreal.com.

Пожалуйста, оставьте это поле пустым.

Подпишитесь на ежедневную рассылку новостей о Канаде, Квебеке и Монреале.

Читайте актуальные новости каждый день. Не пропустите главные события!

Проверьте ваш почтовый ящик или спам, чтобы подтвердить свою подписку.