Новое исследование: массовое строительство не решит жилищный кризис в Канаде

Строить больше — не значит решать проблему

По оценке Канадской ипотечной и жилищной корпорации (SCHL), для восстановления доступности жилья в стране за ближайшие десять лет необходимо построить 4,8 миллиона новых единиц. Логика проста: увеличение предложения должно привести к снижению цен и освободить жильё для малообеспеченных семей.

Однако, как отмечает профессор Университета Квебека в Монреале Элен Беланже, эта стратегия — не более чем «магическое мышление». Массовое строительство само по себе не устранит корень жилищного кризиса.

Теория фильтрации не работает

Канадская и квебекская жилищная политика десятилетиями опирается на так называемую «теорию фильтрации». Согласно ей, со временем жильё теряет в цене и становится доступным для менее обеспеченных семей, когда прежние жильцы переезжают в более новые квартиры или становятся собственниками.

В реальности, как показало исследование, этот механизм не работает. Во-первых, значительная часть новых собственников вовсе не была арендаторами ранее — по данным SCHL, в 2024 году это 28% покупателей. Во-вторых, всё большее число объектов скупают мультивладельцы: в Онтарио и Британской Колумбии 15% граждан владеют 30% жилого фонда. Новые квартиры часто покупают те, у кого уже есть недвижимость, и не собираются освобождать свои прежние объекты для рынка аренды.

Побочный эффект: джентрификация

Ещё одна проблема — джентрификация. Строительство новых, зачастую более дорогих, жилых комплексов приводит к тому, что доступное жильё в районах перестаёт быть таковым: квартиры выкупают для последующей сдачи по завышенным ценам, а семьи с низким доходом вытесняются на окраины, вдали от инфраструктуры и общественного транспорта.

Что делать?

По мнению Элен Беланже, реальное решение — строительство жилья вне рыночного сектора: государственных и кооперативных домов, рассчитанных на мало- и среднедоходные семьи. Также необходим реестр арендных ставок, чтобы замедлить рост цен на аренду, — этого давно требуют организации по защите прав арендаторов.

Эксперт подчёркивает: надеяться на то, что частный рынок сам ограничит рост цен, — иллюзия, ведь его цель — прибыль, а не доступность.

Напомним, что за последние пять лет Монреаль стал лидером среди крупных городов Канады по росту арендной платы: с 2019 года она увеличилась на 71%, что значительно превышает показатели Торонто и Ванкувера.

Вывод

Исследование IRIS предупреждает: массовое строительство без целевых социальных программ и контроля не приведёт к решению жилищного кризиса. Необходимы новые подходы, ориентированные на реальные потребности населения и защиту прав арендаторов.