Деловой Монреаль — Новости Канады и Монреаля Монреаль, Квебек, Канада: новости, бизнес-каталог, реклама, объявления
Проблема доступности жилья в Канаде давно вышла за пределы самого рынка недвижимости. По словам старшего заместителя управляющего Банка Канады Кэролин Роджерс, центральный банк может влиять на спрос с помощью процентных ставок, но не способен устранить дефицит жилья, ускорить выдачу разрешений или изменить правила зонирования. Для этого нужны решения федеральных, провинциальных и муниципальных властей.
Выступая перед представителями делового сообщества Виктории, Роджерс откровенно рассказала о пределах возможностей денежно-кредитной политики и о том, почему даже хорошо продуманные меры регулирования не смогли остановить рост стоимости недвижимости.
Кратко
- Жилая недвижимость стала значительно более важной частью канадской экономики и банковского кредитования.
- С 2015 по 2025 год цены на жильё выросли примерно на 53%, тогда как доходы — примерно на 13%.
- Ипотечный стресс-тест повысил устойчивость финансовой системы, но сам по себе не остановил рост цен.
- Низкие процентные ставки способны сделать ипотеку доступнее, однако одновременно увеличивают спрос на жильё.
- Банк Канады не может напрямую увеличить предложение домов и квартир: для этого нужны решения других уровней власти.
- По мнению Роджерс, долгосрочное решение связано с увеличением строительства, инфраструктурой, градостроительным планированием и снижением зависимости экономики от постоянно растущих цен на жильё.
Что произошло?
Выступая перед Greater Victoria Chamber of Commerce и CFA Society Victoria, Кэролин Роджерс обозначила одну из главных проблем канадской жилищной политики: ожидание того, что центральный банк способен самостоятельно сделать жильё доступным, создаёт неверное представление о его возможностях.
За 15 лет работы в финансовом регулировании — в Британской Колумбии, в Office of the Superintendent of Financial Institutions и международных банковских организациях — Роджерс неоднократно сталкивалась с одной и той же проблемой.
Регулятор может уменьшить конкретный риск, но это не обязательно меняет саму систему.
А канадская экономика за последние десятилетия всё сильнее связала благосостояние домохозяйств, финансовую стабильность и стоимость жилья.
Почему жильё стало настолько важным для экономики?
Цифры показывают, насколько изменилась структура канадской экономики.
В 2000 году инвестиции в жилую недвижимость составляли около 4,3% ВВП Канады. Для сравнения, инвестиции бизнеса в оборудование, машины и инновации достигали примерно 8,3%.
Сегодня соотношение в значительной степени изменилось.
Кроме того, примерно половина всех банковских кредитов теперь связана с жилой недвижимостью.
Это означает, что колебания цен на дома и квартиры затрагивают далеко не только покупателей и продавцов.
Если цены резко растут, это отражается на благосостоянии владельцев недвижимости, долговой нагрузке домохозяйств, банковском секторе и общей экономической активности.
Если же рынок недвижимости резко снижается, последствия также могут выйти далеко за пределы жилищного сектора.
Что произошло с ценами и доходами?
Разрыв между стоимостью жилья и доходами населения продолжает увеличиваться.
С 2015 по 2025 год цены на жильё в Канаде выросли примерно на 53%, тогда как доходы увеличились приблизительно на 13%.
Именно этот разрыв является одной из причин, по которым вопрос доступности жилья сегодня невозможно рассматривать исключительно через ипотечные ставки.
Даже более дешёвая ипотека не решает проблему, если сама недвижимость становится недоступной по отношению к доходам.
Помог ипотечный стресс-тест?
Ипотечный стресс-тест был введён в 2017 году, когда Роджерс работала в OSFI.
Его задача заключалась не в снижении стоимости жилья, а в том, чтобы убедиться: заёмщик сможет обслуживать ипотеку даже при повышении процентных ставок.
Во время последующего цикла роста ставок эта мера помогла создать дополнительный запас прочности для заёмщиков и финансовой системы.
Но она не остановила рост цен на недвижимость.
И здесь, по словам Роджерс, проявляется важная особенность жилищной проблемы: меры, которые делают финансовую систему безопаснее, не обязательно делают жильё дешевле.
Почему Банк Канады не может просто снизить ставки?
Процентная ставка воздействует на экономику в целом, а не только на рынок недвижимости.
Когда ставки снижаются, ипотечные платежи могут стать доступнее, что поддерживает спрос на жильё.
Но если предложение домов и квартир ограничено, дополнительный спрос способен усиливать давление на цены.
Роджерс подчёркивает, что Банк Канады устанавливает одну процентную ставку для всей экономики.
Невозможно установить одну ставку специально для покупателей жилья, а другую — для предприятий или потребителей.
Есть и ещё одно ограничение: процентная ставка не способна непосредственно построить новый дом.
Она не может изменить зонирование, выдать разрешение на строительство или проложить новую инфраструктуру.
Что показала пандемия?
Пандемия стала особенно наглядным примером.
В условиях беспрецедентного экономического шока Банк Канады снизил базовую ставку до 0,25%, стремясь поддержать экономику.
Одновременно сочетание дешёвого кредитования, ограниченного предложения жилья и высокого спроса привело к стремительному росту цен.
Средние цены на жильё увеличились примерно на 50% за два года.
При этом Роджерс подчёркивает: объяснять происходившее исключительно низкими процентными ставками было бы неправильно.
Но и денежно-кредитная политика, по её словам, не может полностью снять с себя ответственность за последствия своих решений.
Что выяснилось при пересмотре денежно-кредитной политики?
В рамках пятилетнего пересмотра своей денежно-кредитной политики Банк Канады рассмотрел два важных вопроса.
Первый: должен ли центральный банк активнее реагировать на стремительный рост цен на жильё?
Второй: достаточно ли точно официальный показатель инфляции отражает реальные расходы канадцев на жильё?
Простого ответа на эти вопросы Банк не получил.
С одной стороны, чрезмерный рост стоимости жилья создаёт серьёзные экономические риски.
С другой — использование процентной ставки для борьбы с ценами на недвижимость одновременно воздействует на всю экономику.
Получается своеобразная дилемма: инструмент есть, но он слишком широк для одной конкретной проблемы.
Почему инфляция и стоимость жилья создают дополнительную проблему?
Есть и ещё одна сложность.
Когда процентные ставки растут, увеличиваются расходы некоторых владельцев ипотечного жилья. В свою очередь, ипотечные расходы учитываются в расчётах стоимости жизни и инфляции.
Таким образом, повышение ставок, предназначенное для борьбы с инфляцией, может одновременно увеличивать некоторые жилищные расходы населения.
Именно поэтому, по словам Роджерс, одна из главных задач Банка после пересмотра своей политики — лучше объяснять канадцам существующие компромиссы и чётче обозначать границы возможностей денежно-кредитной политики.
Что может реально повлиять на доступность жилья?
По мнению Роджерс, долгосрочное улучшение ситуации требует решений сразу по нескольким направлениям.
Нужно больше жилья
Самая очевидная проблема — предложение.
Если количество людей, желающих купить или арендовать жильё, растёт быстрее, чем количество новых домов и квартир, рынок испытывает дополнительное давление.
Нужна инфраструктура
Новое строительство невозможно отделить от дорог, общественного транспорта, школ, водоснабжения и других элементов городской инфраструктуры.
Нужно пересматривать градостроительные правила
Зонирование и процедуры получения разрешений непосредственно влияют на то, где и как быстро может появляться новое жильё.
Экономике нужна меньшая зависимость от роста стоимости недвижимости
Роджерс также обращает внимание на более фундаментальный вопрос: канадская экономика слишком тесно связана с постоянно растущей стоимостью домов.
Для владельца жилья рост цены означает увеличение стоимости его актива.
Но для человека, который ещё не приобрёл недвижимость, тот же рост означает более высокий барьер для входа на рынок.
Получается парадокс: то, что увеличивает благосостояние нынешних владельцев, одновременно может ухудшать положение будущих покупателей.
Что будет дальше?
Решение жилищного вопроса выходит далеко за пределы полномочий Банка Канады.
Федеральное правительство отвечает за часть инструментов жилищной и финансовой политики, провинции — за значительную часть вопросов планирования и регулирования, а муниципалитеты непосредственно влияют на зонирование, разрешения и городскую инфраструктуру.
Поэтому, согласно подходу Роджерс, доступность жилья нельзя восстановить одним изменением процентной ставки.
Деньги могут сделать ипотеку дешевле или дороже. Но они не могут сами по себе создать новые квартиры и дома.
Часто задаваемые вопросы
Может ли Банк Канады снизить цены на жильё?
Он может влиять на спрос через процентные ставки, но напрямую регулировать предложение жилья не может.
Почему низкие ставки могут одновременно помогать и мешать покупателям?
Более дешёвые кредиты уменьшают стоимость финансирования, но также могут увеличить спрос. При ограниченном предложении это способно создавать дополнительное давление на цены.
Зачем был введён ипотечный стресс-тест?
Чтобы проверить способность заёмщиков обслуживать ипотеку при более высоких ставках и повысить устойчивость финансовой системы.
Почему рост цен на жильё важен для всей экономики?
Недвижимость занимает значительную долю банковского кредитования и семейного богатства. Поэтому изменения на рынке жилья могут отражаться на потреблении, долгах, банковской системе и экономической активности.
Кто может решить проблему дефицита жилья?
Для этого необходимы меры на федеральном, провинциальном и муниципальном уровнях — от финансирования инфраструктуры до градостроительных правил и ускорения строительства.
Уникальный комментарий
История последних лет показывает, насколько трудно решить жилищную проблему одним инструментом.
Высокие ставки делают ипотеку тяжелее для тех, кто уже выплачивает кредит или только собирается его взять. Низкие ставки облегчают финансирование, но при недостатке предложения могут одновременно усиливать спрос. Регулирование ипотеки повышает устойчивость банковской системы, но само по себе не создаёт новых домов.
Поэтому главный вопрос постепенно смещается от стоимости денег к количеству жилья.
Пока стоимость недвижимости является одним из главных источников богатства канадских семей, падение цен способно создавать финансовые риски. Но постоянный рост цен одновременно отдаляет рынок от тех, кто ещё не стал владельцем.
Именно в этом заключается главный парадокс канадского рынка недвижимости: жильё одновременно является домом, инвестиционным активом, залогом для банков и важной частью национальной экономики.
А значит, сделать его доступнее только с помощью процентной ставки действительно невозможно.
Facebook I Instagram I Linkedin
