Застройщики и выборные должностные лица заявляют, что кризис вызван прежде всего недостаточным предложением, и что при массовом строительстве жилья цены снизятся благодаря механизму фильтрации и цепочкам освобождающихся квартир.
Canada Mortgage and Housing Corporation также сообщила, что к 2030 году необходимо построить 3,5 миллиона новых жилых единиц — из них 620 000 в Квебеке — чтобы восстановить доступность жилья.
Однако, по словам Яи Боманн и Элен Беланже, соавторов отчета IRIS, реальный эффект политики, основанной на фильтрации, остается неопределенным, и она не решает проблему жилья для малообеспеченных слоев населения.
«Жилищный кризис, который затронул Квебек по крайней мере с начала 2000-х годов, не подает признаков замедления. Он проявляется, в частности, беспрецедентным ростом арендной платы, ухудшением условий здоровья и безопасности, увеличением количества выселений, ростом бездомности и дефицитом — не жилья как такового, а жилья, соответствующего потребностям мало- и среднеобеспеченных домохозяйств», — пишут исследователи.
Они утверждают, что решение — строить именно тот тип жилья, который наиболее востребован: социальное жилье. Однако, по их мнению, все три уровня власти в Канаде не стремятся к этому.
Среди других рекомендуемых исследователями моделей — кооперативное жилье.
«Политика, ориентированная почти исключительно на состоятельные домохозяйства, не может в краткосрочной перспективе удовлетворить потребности домохозяйств, более уязвимых к колебаниям частного рынка жилья», — говорят исследователи.
«Нам нужно строить, строить и еще раз строить, но строить по-другому», — сказала Беланже CTV News.
Эффект “просачивания” (“trickle down”)
Исследователи объясняют, что теория фильтрации жилья была разработана в 1950–60-х годах и основывается на наблюдении, что новое жилье со временем теряет в качестве и цене, становясь доступнее для менее обеспеченных семей.
«Этот “естественный” процесс, который по сути “неконтролируем” и в итоге приводит к неадекватному или антисанитарному жилью, невозможно искусственно направить на удовлетворение потребностей малообеспеченных семей», — считают исследователи. Они сравнивают модель фильтрации с “просачиванием” благ сверху вниз (“trickle-down economics”), которое доказало свою неэффективность и увеличивает неравенство.
Исследователи отмечают, что эта модель ограничена и упрощена, часто игнорируя возможную джентрификацию, которая может повысить давление на ранее доступное жилье.
Два исследования из США и Дании показали, что цепочки освобождающихся квартир, возникающие при строительстве жилья для состоятельных домохозяйств, редко доходят до мало- и среднеобеспеченных семей.
В Канаде исследования показывают, что с 1980-х годов модель фильтрации изменилась: многие дома только растут в цене, особенно в центрах городов.
Другие препятствия
Модель фильтрации предполагает, что семьи постоянно ищут лучшее жилье и переезжают по мере роста и старения семьи.
Однако в Квебеке становится меньше семей, а больше людей живут поодиночке.
Это ставит под сомнение, какое жилье освобождается и насколько оно соответствует потребностям малообеспеченных семей, особенно если они многодетные.
Исследователи также отмечают, что покупатели, которые никогда не снимали жилье, и владельцы нескольких объектов недвижимости — серьезные препятствия на пути к собственному жилью, помимо цепочек освобождающихся квартир.
Они отмечают, что пятая часть канадцев, впервые покупающих жилье, никогда не снимала квартиру, а жила с семьей, поэтому не освобождает жилье при переезде.
Хотя данные по Квебеку ограничены, в Онтарио и Британской Колумбии около 15% индивидуальных домовладельцев владели несколькими объектами недвижимости в 2022 году.
Эти домовладельцы владели 31% и 29% жилья в своих провинциях.
В отчете говорится, что арендаторы также сталкиваются с низким уровнем вакансий и стремительным ростом арендной платы.
Данные, опубликованные CMHC в декабре, подтверждают выводы исследователей: несмотря на то, что уровень вакансий в Монреале впервые за много лет вырос, арендная плата тоже увеличилась.
Фактор иммиграции
В отчете также ставится под сомнение утверждение, что население растет быстрее, чем жилищный фонд.
В период с 2001 по 2021 год в Монреале было построено на 16 000 новых жилых единиц больше, чем образовалось новых домохозяйств.
В Квебеке этот показатель составляет 17 000.
«Однако политики, подпитываемые недовольством населения трудностями на рынке жилья, требуют от Оттавы радикально снизить целевые показатели постоянной иммиграции, ошибочно возлагая ответственность (полностью или в значительной степени) за жилищный кризис на иммиграцию», — говорится в отчете.
За последние два года в Квебеке, по данным CMHC, было построено рекордное количество нового жилья, но цены остаются высокими.
«Возросший политический интерес к принципу фильтрации… связан не с кризисом доступности жилья для мало- и среднеобеспеченных домохозяйств на частном рынке аренды, а с ужесточением рынка для собственников, как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке, что приводит к росту цен», — говорится в отчете.
Подписывайтесь на наши YouTube и Telegram-каналы , чтобы всегда оставаться в курсе событий.
