Риэлтор Ольга Успенская: Смогут ли молодые квебекцы купить собственное жильё? Что обещали партии и почему эксперты сомневались в их эффективности

Специалисты сходились в одном: решить жилищный кризис только за счёт помощи покупателям было невозможно. Для устойчивого результата требовалось также увеличить предложение жилья и сократить издержки строительства.

Кратко: что предлагали партии?

• Коалиция за будущее Квебека (CAQ) предлагала увеличить налоговый кредит для покупателей первого жилья с 1400 до 7000 долларов.
• Квебекская партия (PQ) выступала за увеличение кредита до 3000 долларов и расширение возврата провинциального налога с продаж при покупке нового жилья — вплоть до 45 000 долларов для первых покупателей.
• Либеральная партия Квебека (PLQ) предлагала повысить порог стоимости нового жилья, дающего право на возврат налога, с 300 000 до 500 000 долларов, а также ускорить строительство.
• Консервативная партия Квебека (PCQ) выступала за упрощение строительных норм и сокращение числа регулируемых строительных профессий.
• Квебекская солидарность (QS) предлагала льготные займы первым покупателям, ограничения на некоторые практики рынка недвижимости и покупку 2000 домов с последующей перепродажей на 25% ниже рыночной стоимости.

Эксперты предупреждали, что налоговые послабления могли поддержать спрос быстрее, чем предложение успевало увеличиваться. Поэтому часть предоставленной покупателям выгоды рисковала перейти в более высокие цены.

Почему покупка первого жилья стала политическим вопросом?

В предвыборной кампании партии признавали, что рост стоимости недвижимости поставил целое поколение квебекцев перед угрозой никогда не стать собственниками жилья.

При этом специалисты расходились во мнении о том, как потенциальным покупателям следовало действовать в ожидании формирования нового правительства после выборов 5 октября.

Антуан Женест-Грегуар, доцент кафедры налогообложения Университета Шербрука, считал, что краткосрочное ожидание могло оказаться выгодным: новые меры поддержки потенциально снижали расходы на покупку недвижимости.

Симон Ланжелье, директор по связям с правительством и общественным вопросам Профессиональной ассоциации брокеров недвижимости Квебека (APCIQ), придерживался иной точки зрения. По его мнению, если многие покупатели одновременно отложили бы сделки, а затем вернулись на рынок, это могло бы усилить давление на цены.

Таким образом, покупатели оказались перед непростым выбором: попытаться воспользоваться возможными льготами или не откладывать приобретение жилья в надежде на будущие изменения.

Налоговый кредит: помощь покупателю или дополнительный стимул для роста цен?

На момент обсуждения налоговый кредит для приобретения первого жилья составлял 1400 долларов.

CAQ предлагала увеличить его до 7000 долларов, а PQ — до 3000 долларов.

Однако Антуан Женест-Грегуар предупреждал, что подобное стимулирование спроса могло оказаться контрпродуктивным в средне- и долгосрочной перспективе. Если количество желающих приобрести жильё увеличивалось бы быстрее, чем число доступных объектов, продавцы получали бы возможность повышать цены.

Профессор финансов, страхования и недвижимости Университета Лаваля Франсуа Дез-Розье также выражал опасения по поводу распределения этой дополнительной выгоды. По его мнению, продавцы и застройщики могли учесть новые льготы в стоимости недвижимости.

При этом эксперт допускал, что подобные меры могли быть оправданны в ситуации, когда покупатели обладали более сильной переговорной позицией. Всё зависело от состояния рынка и соотношения спроса и предложения.

Главный риск: налоговая льгота могла уменьшить расходы конкретной семьи, но одновременно подтолкнуть цены вверх для всех покупателей.

Возврат провинциального налога: насколько эффективной могла быть эта мера?

Другим предметом предвыборных дискуссий стал возврат провинциального налога с продаж — TVQ — при покупке нового жилья.

В действовавшей системе право на такой возврат распространялось на объекты стоимостью менее 300 000 долларов. Либералы предлагали повысить порог до 500 000 долларов, сохранив максимальную сумму возврата на уровне 10 000 долларов.

PQ предлагала более масштабную помощь: возврат налога в размере до 45 000 долларов при покупке первого жилья.

Эксперты оценивали эти инициативы неоднозначно.

Антуан Женест-Грегуар считал, что подобные меры могли сделать строительство более доступного жилья привлекательнее для инвесторов. Если проекты недорогих домов становились бы выгоднее, застройщики получали бы дополнительный стимул запускать их.

Однако Жан-Филипп Мелош, профессор градостроительства Монреальского университета, предупреждал о другом сценарии. По его мнению, застройщики могли воспользоваться налоговыми послаблениями, чтобы повысить цены и увеличить собственную прибыль.

Он также отмечал, что покупатели нового жилья составляли лишь часть домохозяйств, впервые выходивших на рынок недвижимости. Поэтому эффект такой меры мог оказаться ограниченным.

Ассоциация профессионалов строительства и жилищного сектора Квебека (APCHQ) призывала пойти дальше и рассмотреть возможность полного возврата налогов по аналогии с некоторыми мерами, предложенными в Онтарио.

Упрощение строительных правил: менее заметная, но важная мера

В отличие от прямых денежных льгот, сокращение административных препятствий могло воздействовать на одну из фундаментальных причин жилищного кризиса — недостаточное предложение.

Большинство основных партий предлагали в той или иной форме облегчить согласование строительных проектов.

Жан-Филипп Мелош считал, что уменьшение административной нагрузки имело принципиальное преимущество: оно воздействовало на причины нехватки жилья, а не только компенсировало покупателям высокую стоимость недвижимости.

Представители строительной отрасли также указывали, что сложные нормы и многочисленные согласования увеличивали расходы компаний и замедляли реализацию проектов.

Симон Ланжелье подчёркивал, что застройщикам приходилось проходить множество муниципальных процедур, а в некоторых районах дополнительные архитектурные требования ещё сильнее усложняли строительство.

Такие реформы могли выглядеть менее эффектно, чем объявление налоговых каникул, но потенциально приносили более долгосрочный результат — при условии, что упрощение правил действительно приводило бы к появлению дополнительных домов и квартир.

Какие ещё способы увеличить предложение жилья обсуждались?

Строительная отрасль призывала не ограничиваться возведением новых зданий, а также возвращать в использование уже существующий жилой фонд.

В частности, ранее сообщалось, что по всей провинции насчитывалось около 100 000 незанятых жилых единиц. Эксперты указывали, что восстановление и повторное использование части такого фонда могло бы помочь увеличить предложение без необходимости начинать каждый проект с нуля.

Другим направлением стало развитие сборного жилья — домов, отдельные элементы которых производятся заранее, а затем собираются на строительной площадке.

Изабель Демер, вице-президент APCHQ по стратегическому развитию, общественным связям и инновациям, отмечала, что стандартизация позволяла повторно использовать проверенные проектные решения, повышать производительность и сокращать расходы.

Либералы предлагали строить 100 000 жилых единиц ежегодно, уделяя особое внимание сборным конструкциям. Летом правительство CAQ также объявляло о намерении финансировать значительную часть инфраструктуры водоснабжения в новых кварталах, где большинство домов планировалось продавать дешевле 350 000 долларов.

Подобные инициативы могли способствовать увеличению предложения, однако их эффективность зависела от наличия земель, инженерной инфраструктуры, строительных кадров и финансирования.

Налог на прирост капитала: как партии предлагали привлечь инвесторов?

Либералы предлагали отсрочить уплату налога на прирост капитала для застройщиков, если полученная прибыль вновь направлялась бы в жилищные проекты.

Антуан Женест-Грегуар оценивал эту идею положительно. По его мнению, такая схема могла побудить владельцев недвижимости, приближавшихся к выходу на пенсию, реинвестировать средства в новые проекты вместо продажи активов и ухода с рынка.

Квебекская солидарность предлагала противоположный подход: облагать налогом 100% прироста капитала от недвижимости. При этом для собственников, согласившихся продавать жильё некоммерческим организациям или жилищным управлениям, предусматривалась ставка налогообложения прироста капитала в размере 25%.

Женест-Грегуар опасался, что более жёсткое налогообложение могло снизить привлекательность жилищных инвестиций и побудить часть инвесторов направлять средства в другие активы.

Различие между предложениями отражало два подхода к решению кризиса: стимулировать частные инвестиции или активнее перераспределять ресурсы в пользу социального жилья.

Что предлагала Квебекская солидарность для первых покупателей?

QS предлагала предоставлять покупателям первого жилья льготные займы размером до 15% стоимости нового дома или до 5% стоимости существующего жилья. Максимальная сумма займа должна была составлять 50 000 долларов.

Партия также выступала за ограничение расчёта брокерских комиссий ценой, указанной в объявлении о продаже, и за запрет закрытых торгов, при которых покупатели не видят предложений конкурентов.

Кроме того, QS предлагала приобрести 2000 домов и перепродать их на 25% дешевле рыночной стоимости.

Эти меры были направлены на снижение первоначального финансового барьера для покупателей и изменение отдельных правил рынка. Однако их общий эффект зависел бы от финансирования программы, выбора объектов и того, насколько дополнительный спрос повлиял бы на рыночные цены.

Почему эксперты называли некоторые обещания слишком эффектными?

Жан-Филипп Мелош предупреждал, что политические меры, которые легко представить избирателю в виде конкретной суммы, не всегда оказывались наиболее эффективными для решения жилищного кризиса.

Увеличение налогового кредита позволяло быстро показать размер помощи семье. Но оно не гарантировало появления дополнительных домов, особенно если строительство оставалось дорогим, а предложение — ограниченным.

Профессор также указывал, что помощь покупателям не обязательно достигала наиболее нуждающихся домохозяйств. Проблема доступности жилья затрагивала людей с разными доходами, но те, кто не мог накопить даже первоначальный взнос, не всегда получали достаточную пользу от налоговых вычетов.

Поэтому эксперты призывали оценивать обещания не только по сумме предоставляемой льготы, но и по тому, сколько дополнительного жилья они позволяли построить и насколько устойчивым было снижение расходов для семей.

Предвыборные дискуссии о доступности жилья в Квебеке показали, насколько сложно одновременно помочь покупателям, сохранить привлекательность инвестиций и не допустить дальнейшего роста цен.

Налоговые кредиты и возврат налогов могли дать семьям краткосрочную финансовую поддержку, но сами по себе не устраняли дефицит доступных домов и квартир. Если спрос увеличивался быстрее предложения, часть государственных расходов рисковала превращаться в дополнительный доход продавцов и застройщиков.

Поэтому главным критерием эффективности жилищной политики должно было стать не количество объявленных льгот, а реальный результат: сколько новых доступных домов появилось, насколько ускорилось строительство и смогли ли семьи с обычными доходами приблизиться к покупке собственного жилья.

Для Квебека это означало необходимость сочетать несколько направлений — строительство, модернизацию существующего жилого фонда, упрощение правил, развитие сборных технологий и адресную поддержку тех, кто больше всего нуждался в помощи.