Риэлтор Ольга Успенская: Доступность жилья в Канаде улучшилась, но в Монреале и других городах ипотека может снова подорожать

Кратко

• В 10 из 13 крупнейших рынков Канады для получения ипотеки требовался меньший доход, чем в июле.

• В Монреале необходимый доход снизился на $1 110 в годовом расчёте по модели исследования.

• Средняя пятилетняя фиксированная ставка пяти крупнейших банков в августе практически не изменилась и составила 4,55%.

• Самая низкая доступная пятилетняя фиксированная ставка выросла до 4,24%, а предложения ниже 4% исчезли.

• В сентябре повышение доходности облигаций усилило вероятность дальнейшего роста ипотечных ставок.

Почему ипотека стала доступнее?

Согласно отчёту Ratehub.ca Home Affordability Report, главным фактором августовского улучшения стало снижение стоимости недвижимости, а не удешевление кредитов.

Средняя пятилетняя фиксированная ипотечная ставка пяти крупнейших банков Канады увеличилась всего с 4,54% в июле до 4,55% в августе. Такое изменение было слишком незначительным, чтобы заметно повлиять на ежемесячные платежи или требования банков к доходам заёмщиков.

Вице-президент Ratehub.ca по ипотечному кредитованию Джейми Дэвид подчеркнул, что изменения доступности жилья в августе были обусловлены исключительно динамикой цен.

В каких городах покупателям стало легче?

Наиболее заметное улучшение зафиксировали в Торонто, Ванкувере и Монреале.

В Торонто средняя стоимость жилья за месяц снизилась на $8 700. В результате покупатель, приобретавший аналогичную недвижимость в августе вместо июля, мог рассчитывать на уменьшение ежемесячного ипотечного платежа примерно на $40, или на $480 в год.

В Монреале улучшение доступности также стало следствием изменения цен. Однако снижение требуемого дохода не означает, что жильё стало доступным для всех категорий покупателей: итоговая стоимость покупки по-прежнему зависит от первоначального взноса, доходов семьи, долговой нагрузки и условий кредитования.

Почему Галифакс пошёл против общей тенденции?

В некоторых городах ситуация ухудшилась. Самое заметное снижение доступности жилья произошло в Галифаксе, где для получения ипотеки на среднюю по рынку недвижимость покупателям потребовался дополнительный доход в размере $1 360.

Причиной стал рост средней цены жилья на $6 500. По оценке Ratehub.ca, это увеличило ежемесячный ипотечный платёж примерно на $36, или на $432 в год.

Ухудшение показателей также отмечалось в Оттаве и Фредериктоне. Там необходимый доход вырос соответственно на $830 и $650.

Таким образом, общенациональное улучшение не означало, что рынок недвижимости двигался в одном направлении: доступность жилья всё больше зависела от ситуации в конкретном городе.

Что может измениться из-за роста ставок?

Главная неопределённость связана с ситуацией на рынке облигаций. Доходность пятилетних государственных облигаций Канады служит одним из ориентиров для формирования фиксированных ипотечных ставок.

По словам Джейми Дэвида, с 2 сентября доходность таких облигаций выросла примерно на 23 базисных пункта. Среди причин он назвал повышение цен на нефть и новые опасения по поводу инфляции.

Кредиторы уже начали повышать фиксированные ставки в сентябре. Самая низкая доступная пятилетняя фиксированная ставка достигла 4,24% — на 15 базисных пунктов выше предыдущего месяца. Предложения со ставками ниже 4%, ещё доступные во время подготовки предыдущего отчёта, исчезли.

Если доходность облигаций продолжит расти, банки могут вновь повысить стоимость фиксированных ипотечных кредитов. Это способно частично или полностью нивелировать выгоду, которую покупатели получили благодаря снижению цен на жильё.

Часто задаваемые вопросы

Стало ли жильё в Монреале действительно доступнее?

В августе — по показателю дохода, необходимого для получения ипотеки на среднюю по рынку недвижимость. Но это не означает, что жильё стало дешёвым или доступным для всех покупателей.

Почему снижение ипотечных ставок не стало причиной улучшения?

Средняя фиксированная ставка пяти крупнейших банков практически не изменилась. Основной вклад внесло снижение цен на недвижимость в большинстве рассматриваемых городов.

Стоит ли ожидать дальнейшего повышения ставок?

Такая вероятность существует. Рост доходности государственных облигаций уже подтолкнул кредиторов к повышению фиксированных ставок, хотя дальнейшая динамика будет зависеть от инфляции, цен на энергоносители и ситуации на финансовых рынках.

Означает ли снижение цен, что сейчас выгоднее покупать жильё?

Не обязательно. Покупателям необходимо учитывать не только цену недвижимости, но и ипотечную ставку, первоначальный взнос, расходы на содержание жилья и собственную финансовую устойчивость.

Уникальный комментарий

Августовские данные показывают, насколько непрочным может быть улучшение доступности жилья в Канаде. Когда покупателям становится легче приобрести недвижимость главным образом из-за падения цен, рынок остаётся уязвимым перед новым повышением стоимости кредитования.

Для Монреаля это особенно важно: снижение необходимого дохода на $1 110 — положительный сигнал, но не гарантия долгосрочного облегчения жилищной проблемы. Если ипотечные ставки начнут расти быстрее, чем снижаются цены, преимущество покупателей может быстро сократиться.

В ближайшие месяцы решающим станет сочетание двух факторов: продолжат ли продавцы корректировать цены и насколько сильно финансовые рынки будут давить на стоимость ипотечных кредитов. Именно от этого баланса будет зависеть, сохранится ли у покупателей нынешнее окно возможностей.