Разумные финансы с Ириной Павловой.

Я ЖИВУ В КАНАДЕ, НО У МЕНЯ НЕТ КРЕДИТНОЙ ИСТОРИИ. МОГУ ЛИ Я КУПИТЬ ДОМ (ВЗЯТЬ ИПОТЕКУ)? 

Да, можете. Я сотрудничаю с финансовыми организациями, которые выдают ссуды для покупки недвижимости клиентам без кредитной истории, даже если вы живёте в стране 5, 7, 10 и более лет (если, конечно, иные критерии соответствуют требованиям кредитора).

МОГУ ЛИ Я КУПИТЬ ДОМ И ВЗЯТЬ У БАНКА КРЕДИТ ЕЩЁ И НА РЕМОНТ?

Да, это можно сделать двумя способами. Первый способ позволяет получить дополнительные средства именно на ремонт дома. Особенность состоит в том, что во многих банках попросят предоставить документ с описанием работ и стоимости от строительной компании, а потом отправят к вам оценщика, чтобы проверить соответствие проведённых работ и их завершение. Деньги на такой ремонт вам добавят к основному кредиту.

Второй способ получить дополнительные деньги от банка для ремонта намного проще. Называется это Remiseenangent / Cash back. По этой программе вы в праве получить до 5 % от стоимости дома. Но вы можете распоряжаться этими деньгами по своему усмотрению и делать любой ремонт без последующего подтверждения ни потраченных деньгах, ни количества и качество проведенных работ. Деньги перечислят напрямую на ваш счёт после подписания сделки, и они не добавляются к основному кредиту. В этом случае проценты по ипотеке будут немного выше, но если вы посчитаете сумму, уплаченную «излишне» по сравнению с обычными процентами и полученной наличностью, то вы будете иметь в выигрыше до трёх и более тысяч долларов.

КАКОЙ МИНИМАЛЬНОЙ СУММОЙ Я ДОЛЖЕН ОБЛАДАТЬ ДЛЯ ПОКУПКИ ДОМА?

Правила и размер первоначального взноса при покупке дома определяются государством. В данный момент для покупки дома, кондо или дуплекса, в котором вы будете проживать, он составляет 5 % от стоимости жилья.

Размер вашего первоначального взноса будет зависеть и от вашего источника дохода, и от вашей кредитной истории, и от программы, по которой вы берёте ипотеку, и ещё много от каких существенных факторов.

Рекомендую вам прочитать статью «Покупка дома без первоначального взноса: правда или миф» и «Первоначальный взнос».

У МЕНЯ ЕСТЬ МНОГО ДОЛГОВ НА КРЕДИТНЫХ КАРТОЧКАХ. МОГУ ЛИ Я РЕФИНАНСИРОВАТЬ ДОМ И РАСПЛАТИТЬСЯ С ДОЛГАМИ?

Да, вы можете так сделать, если «выкупленная часть» недвижимости и иные условия одобрены банком. Скажу даже больше – лучше так и сделать, так как. обслуживание кредитных карточек обходится от 11 до 30 % в год. В то время как обслуживание ипотеки всего около 3 %.

ОБЯЗАТЕЛЬНО ЛИ ДЕЛАТЬ ПРЕДКВАЛИФИКАЦИЮ?

Нет. Это не обязательная процедура при покупке дома. В то же время до встречи с вашим риэлтором лучше сделать предквалификацию с брокером по ипотеке. И вот почему. При встрече с брокером по ипотеке вы точно узнаете какая минимальная сумма потребуется для покупки. Какой первоначальный взнос нужен для покупки той или иной недвижимости. На какую максимальную сумму ипотеки вы можете претендовать. Сколько вам придётся платить по ипотеке в месяц. И о программе RAP.

Тогда вы не потратите ни минуты вашего времени и времени риэлтора зря на пустые разговоры, а приступите сразу к деловому сотрудничеству.

ДОЛЖЕН ЛИ Я ДЕЛАТЬ ИНСПЕКЦИЮ ДОМА?

Нет. Инспекция — это визуальный экзамен дома чтобы определить его общее состояние. Она не обязательна при покупке дома, но в любом случае её лучше провести. В чём может помочь инспекция? Во-первых, с самого начала вы будете знать большую часть недостатков дома и сможете сделать список необходимых работ по приоритету в соответствии с вашим бюджетом. Во-вторых, если вдруг через некоторое время обнаружатся скрытые дефекты, то вам не придётся судиться с собственником дома, а страховая компания вашего инспектора вам возместит расходы на устранение этих недостатков. В любом случае ваш брокер по ипотеке обязан дать вам список, в котором содержится больше двух специалистов- инспекторов, у которых есть страховка. К тому же ваш брокер должен самостоятельно убедиться, что страховка всех инспекторов находится в действии.

ДЛЯ ЧЕГО НУЖНА СТРАХОВКА ИПОТЕКИ?

Ипотечная страховка — это страховка от неуплаты банку ипотечных взносов клиентом. В Квебеке работаю всего 3 компании: SHCL, Genworth и Canada Guaranty. Каждого, кто вносит первоначальный взнос менее 20 % от стоимости имущества, государство обязывает иметь страховку ипотеки.

Стоимость страховки составляет от 0,6 до 8,08 % от суммы ипотеки. Банк так же может вам дать кредит на эту сумму. Помните ещё о том, что при регистрации договора покупки у нотариуса вам надо заплатить налог в размере 9 % от этой страховки.

СКОЛЬКО ДОЛЖЕН БЫТЬ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС ПРИ ПОКУПКЕ КОНДОМИНИМУМА?

5 % при покупке обычного кондо, в котором будут жить собственники.

20 % при покупке кондо, в котором не будут проживать собственники.

20 % при покупке неделимого кондоминимума.

Для частных предпринимателей, иностранных граждан, людей после банкротства и иных категорий покупателей размер первоначального взноса может отличаться — 10, 20, 35 и т.д. процентов.

КАКАЯ РАЗНИЦА МЕЖДУ ВИРТУАЛЬНЫМИ И ОБЫЧНЫМИ БАНКАМИ?

Виртуальные банки не имеют привычного нам помещения, куда можно прийти.

Виртуальные банки общаются со своими клиентами по телефону или через интернет.

Виртуальные банки предлагают только одну – две услуги — ипотечные займы и ипотечную кредитную линию.  Традиционные банки предлагают несколько услуг: счета, кредитные линии, банковские чеки, ячейки, накопительные счета и так далее.

Размер процентов по ипотеке в виртуальных банках зачастую ниже, чем в традиционных банков, так как они много экономят на содержании помещений и на персонале. Поэтому имеют возможность предлагать хорошие проценты и часто оплачивать, к примеру, услуги нотариуса, или  без повышения процентов давать клиентам 500 – 1 500 $ после подписания сделки.

МОГУ ЛИ Я ВЗЯТЬ ИПОТЕКУ В ВИРТУАЛЬНОМ БАНКЕ БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ?

В виртуальном банке, как правило, вы можете взять ссуду только при посредничестве брокера по ипотеке. Но услуги брокера для вас бесплатные при получении ссуды при обычной покупке жилой недвижимости. Вы конечно можете позвонить в виртуальные банки и сами, но, скорее всего, они вас реферируют одному из брокеров, с которыми они работают. Или же вы можете самостоятельно выбрать специалиста — брокера.

КТО МОЖЕТ СТРАХОВАТЬ ИПОТЕЧНЫЙ ЗАЙМ?

Существует всего три компании, которые могут страховать ипотечный займ:

SCHL — Société canadienne d’hypothèque et de logement (CMHC)	Genworth Canada	Canada Guaranty

Для покупателя нет практически никакой разницы, кто страхует их займ, так как проценты за страховку у всех одинаковые. Есть небольшие нюансы между этими компаниями, в который разбирается ипочетный брокер.

ЧТО ВЫГОДНЕЕ В ДОЛГОСРОЧНОЙ ПЕРСПЕКТИВЕ: ПЕРЕМЕННЫЙ ПРОЦЕНТ ИЛИ ФИКСИРОВАННЫЙ?

В долгосрочной перспективе при заключении контракта на 5 лет в данный период времени выгоднее переменный процент.

ПОЧЕМУ УСЛУГИ РИЭЛТОРА ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ БЕСПЛАТНЫ?

Исторически в Канаде сложилась практика, что продавец платит своему риэлтору гонорар в случае продажи дома от 1 до 7 %. И, чтобы привлечь покупателей, риэлтор-продавец делится своим гонораром с риэлтером-покупателем. Вот и получается, что услуги риэлтора — покупателя опосредованно оплачивает продавец.

МОГУ ЛИ Я САМА ПОСЧИТАТЬ СУММУ ВОЗМОЖНОЙ ИПОТЕКИ И СТОИМОСТИ ДОМА?

 Вы можете попытаться сделать это самостоятельно, только это никак не гарантирует получение вами посчитанной суммы ипотеки.

При определении максимально возможной стоимости вашего дома надо провести подсчёт ваших коэффициентов задолженности – ABD и ATD.

При подсчёте коэффициента ABD надо сложить ежемесячный платеж по будущей ипотеке, отопление и налоги для предполагаемого дома, разделить на ваш доход и умножить на 100%. Во второй формуле ATD к расходам надо ещё добавить обслуживание по вашим долгам: машина в лизинг, долги по кредиткам и тому подобное.

Данные, которые используются для формул в каждом банке могут отличаться. Где-то считают отопление по 1 $ за квадратный метр площади жилья, где-то по 150$ за месяц за весь дом, для Квебека – это одни цифры, для Онтарио – другие. Некоторые банки учитывают расходы на отопление, некоторые нет.

Всё это существенно влияет на размер коэффициента, и, как следствие, на размер выдаваемой ипотеки. А в зависимости от результата и будет принято решение банком о выдаче или об отказе в выдаче ипотечного займа.

ЕСЛИ Я ПОЛУЧИЛ ПРЕДОДОБРЕНИЕ ИПОТЕКИ БАНКОМ, ЕСТЬ ЛИ У МЕНЯ  100 % ГАРАНТИЯ, ЧТО БАНК ОКОНЧАТЕЛЬНО ОДОБРИТ ВЫДАЧУ ИПОТЕКИ?

Досье, предварительно одобренное банком, всегда имеет условный характер, то есть ипотеку дадут, если будут соблюдены все выдвинутые условия. Так как досье по ипотеке должно быть утверждено (одобрено) организацией, делающей страховку вашего ипотечного займа (SCHL или другой). Происходит это при соблюдении определенных условии.

Так же вы должны документально подтвердить предоставленную информацию. Ваша финансовая ситуация должна оставаться прежней или улучшиться.

И только при соблюдении всех условий, обозначенных банком в предодобрении, вы можете рассчитывать на получение указанной суммы ипотечного займа.

Для предодобрения банк не требует никакие документы. Оно делается на основании устного заявления клиента. Тут уже нет сомнения, что если предоставлена неверная информация, то банк не может гарантировать указанные в предодобрении условия, и даже не может гарантировать, что займ будет одобрен. Единственный документ, который требует банк на начальной стадии — это выписка из вашего кредитного досье.

Ипотечный брокер заполнит документы, возьмёт выписку из кредитного досье (для вас бесплатно) и отправит документы на предодобрение.

А ЧТО ЕСЛИ НЕ ПЛАТИТЬ ЗА КОНДО charges communes?

Если хозяин кондо не платит обязательные платежи (Charges communes) в течение 3 месяцев, то синдикат кондоминимума может продать кондо en justice и возместить себе все расходы на сам процесс продажи и не погашенные платежи кондо-фи.

Ирина Павлова

www.IrinaPavlovaMTL.com
ipavlova@multi-prets.ca