Недвижимость со Львом Голбергом: Канада может пересмотреть запрет на покупку жилья иностранцами

Главный экономист Национального банка Канады Стефан Марион призвал федеральное правительство пересмотреть ограничения на покупку жилой недвижимости иностранцами. По его мнению, разрешение иностранным гражданам приобретать новые квартиры могло бы вернуть инвестиции в жилищное строительство. Призыв прозвучал на фоне того, что 28% недавно построенных кондоминиумов остаются непроданными — это, по словам экономиста, самый высокий показатель с начала 1990-х годов.

Кратко

• Запрет на покупку жилья иностранцами-нерезидентами должен истечь 1 января 2027 года, если правительство не продлит его и не изменит правила.
• Стефан Марион предлагает разрешить иностранным покупателям приобретать новые квартиры.
• Представители рынка недвижимости считают, что ограничения ослабили инвестиции в строительство жилья на этапе предварительных продаж.
• Замедление иммиграции и сокращение прироста населения сказываются на спросе на жильё в крупнейших провинциях, включая Квебек.
• Марион ожидает, что в 2027 году рынок недвижимости Канады начнёт стабилизироваться после снижения цен в 2026-м.

Что произошло?

Главный экономист Национального банка Канады Стефан Марион выступил за пересмотр федерального запрета на покупку жилой недвижимости иностранными гражданами, не являющимися резидентами страны.

Как сообщает Canadian Mortgage Professional, он высказал свою позицию на конференции Mortgage Professionals Canada в Калгари. По мнению экономиста, правительству следует разрешить иностранцам приобретать жильё в новостройках, даже если ограничения на покупку другой жилой недвижимости сохранятся.

Марион связывает эту инициативу с необходимостью вернуть Канаде привлекательность для международных инвесторов. Он обратил внимание на то, что 28% недавно построенных кондоминиумов остаются непроданными. По его оценке, столь высокая доля непроданного жилья в новостройках не наблюдалась с начала 1990-х годов.

Экономист считает, что разрешение иностранцам покупать новые квартиры могло бы поддержать спрос и создать дополнительные стимулы для строительства.

Почему это важно для рынка недвижимости?

Федеральный запрет на покупку жилья иностранцами был введён в 2023 году в рамках мер по повышению доступности недвижимости для канадцев. Впоследствии срок его действия продлили до 1 января 2027 года.

Сторонники ограничений связывают их с необходимостью сдерживать спекулятивный спрос и защищать возможности канадских покупателей. Однако представители строительной отрасли указывают на другую сторону проблемы: ограничения могли сократить число инвесторов, готовых вкладывать деньги в проекты ещё до завершения строительства.

Президент RE/MAX Canada Дон Коттик также выступил за пересмотр запрета. По его словам, ограничения на иностранных покупателей негативно сказались на рынке предварительных продаж, лишив строительные проекты части потенциального финансирования.

Для застройщика предварительные продажи имеют особое значение. Они помогают оценить спрос, привлечь финансирование и определить, насколько оправданно начинать строительство нового комплекса.

Если покупателей недостаточно, девелоперы могут откладывать запуск проектов или сокращать их масштабы. В результате сегодняшнее падение продаж способно повлиять на предложение жилья в последующие годы.

Однако возвращение иностранных инвесторов само по себе не гарантирует снижения цен. Итог будет зависеть от объёма новых инвестиций, темпов строительства, стоимости финансирования и того, насколько доступным окажется новое жильё для местных покупателей.

Что может решить Оттава?

Ключевой вопрос — какие правила будут действовать после 1 января 2027 года.

Варианты могут включать продление существующего запрета, его изменение или введение исключений для отдельных категорий недвижимости. Именно разрешение на покупку новых квартир иностранцами Марион считает возможным способом поддержать инвестиции, не открывая для нерезидентов весь рынок жилья.

Для правительства это непростой выбор. С одной стороны, строительной отрасли необходимы покупатели и финансирование. С другой — увеличение спроса со стороны иностранных инвесторов не должно свести на нет усилия по повышению доступности жилья для жителей Канады.

Поэтому значение будут иметь не только сроки изменения правил, но и конкретные условия: какие объекты попадут под исключение, кто сможет их приобретать и какие ограничения сохранятся.

На момент публикации материала окончательное решение правительства ещё не было объявлено.

Как на рынок влияет замедление иммиграции?

Марион обратил внимание и на демографические изменения. По приведённым им оценкам, Канада перешла от притока примерно 1,2 млн новых жителей в год на пике недавнего роста к значительно более низким показателям — около 200 тыс. человек.

Экономист считает, что резкое замедление притока населения повлияло на спрос на жильё, особенно в Онтарио, Британской Колумбии и Квебеке.

Для рынка недвижимости важен не только общий размер населения, но и скорость его изменения. Новым жителям требуются квартиры и дома, а значит, миграционные потоки влияют на аренду, продажи и планы застройщиков.

В то же время сокращение спроса не решает автоматически проблему доступности жилья. Если строительство становится менее выгодным, количество новых проектов может уменьшиться, а это ограничит предложение в будущем.

Марион подчёркивает, что Канаде необходимо найти баланс между темпами роста населения, возможностями инфраструктуры и потребностями экономики. Он также обращает внимание на долгосрочный демографический потенциал страны, несмотря на нынешнее замедление.

Что это означает для Квебека и Монреаля?

Для Квебека возможное изменение правил важно по нескольким причинам.

Во-первых, рынок новостроек зависит от доступности финансирования и уверенности покупателей. Если иностранным инвесторам разрешат приобретать новые квартиры, это может расширить круг потенциальных клиентов для застройщиков.

Во-вторых, влияние будет зависеть от конкретного сегмента рынка. Дополнительный спрос на новые кондоминиумы не обязательно поможет семьям, которые ищут доступное жильё на вторичном рынке или недорогую аренду.

В-третьих, последствия могут различаться в зависимости от города и района. Даже если новые правила поддержат продажи в отдельных проектах Монреаля, это ещё не означает, что цены на жильё в целом начнут снижаться или что строительство станет доступнее для всех категорий покупателей.

Для региона важно, чтобы новые инвестиции приводили к появлению дополнительного жилья, а не только меняли круг владельцев уже существующих объектов.

Когда рынок недвижимости может стабилизироваться?

Марион прогнозирует, что национальный составной индекс цен на жильё, который, по его оценке, снизился на 4% в 2026 году, в 2027-м может стабилизироваться.

Среди факторов, способных ограничить дальнейшее падение, он называет дефицит рабочей силы и рост строительных расходов. Эти обстоятельства затрудняют быстрое увеличение предложения даже тогда, когда спрос ослабевает.

При этом стабилизация индекса не обязательно означает быстрое восстановление рынка. Продажи могут оставаться сдержанными, отдельные районы — испытывать избыток предложения, а доступность жилья — оставаться серьёзной проблемой для домохозяйств.

Прогноз Мариона следует рассматривать именно как ожидание экономиста, а не как гарантированный результат.

Часто задаваемые вопросы

Когда заканчивается запрет на покупку жилья иностранцами?

Действующий федеральный запрет рассчитан до 1 января 2027 года. Дальнейшее решение зависит от правительства Канады.

Предлагается ли полностью отменить запрет?

Марион выступает прежде всего за разрешение иностранным покупателям приобретать новые квартиры. Это не обязательно означает полную отмену всех ограничений.

Почему застройщикам нужны иностранные покупатели?

Они могут расширить спрос на новостройки и помочь финансировать проекты на стадии предварительных продаж. Однако результат зависит от того, насколько активно инвесторы будут участвовать в рынке.

Станет ли жильё доступнее для канадцев после изменения правил?

Это не гарантировано. Дополнительные инвестиции могут поддержать строительство, но одновременно увеличить спрос на отдельные объекты. Итог будет зависеть от того, сколько нового жилья появится и по каким ценам оно будет продаваться.

Означает ли прогноз на 2027 год, что цены перестанут падать?

Марион ожидает стабилизации национального индекса, но ситуация в отдельных городах и сегментах рынка может отличаться.

Уникальный комментарий

Канадский рынок недвижимости оказался перед непростым противоречием. Чтобы жильё стало доступнее, необходимо увеличивать предложение. Но для строительства новых домов и кондоминиумов нужны капитал, уверенность инвесторов и покупатели, готовые приобретать квартиры ещё до завершения проектов.

Запрет на иностранные покупки вводился в том числе для защиты возможностей канадцев на рынке жилья. Теперь представители отрасли обращают внимание на возможные побочные последствия этих ограничений для строительства.

Возможный компромисс — разрешить иностранным инвесторам покупать исключительно новое жильё, сохранив ограничения на другие сегменты рынка. Но эффективность такого подхода будет зависеть от конкретных условий и от того, приведут ли дополнительные инвестиции к увеличению предложения.

Для Монреаля и Квебека главный вопрос заключается не только в том, кто будет покупать квартиры, но и в том, сколько нового жилья удастся построить, кому оно будет доступно и сможет ли рынок удовлетворить реальные потребности жителей.

Решение Оттавы по правилам, которые вступят в силу в 2027 году, станет важным сигналом для девелоперов и инвесторов. Однако само по себе изменение запрета не заменит долгосрочной политики, направленной на увеличение предложения жилья и снижение стоимости строительства.