Риэлтор Ольга Успенская: В Канаде пустует почти 17% элитных арендных квартир

Кратко

• В Канаде пустуют 16,9% квартир в зданиях высшей категории по классификации CoStar.
• В сегменте зданий четырёх- и пятизвёздочной категории вакантны 11,5% квартир.
• Для зданий средней категории показатель составляет 4%, а для наиболее доступного сегмента — 2,7%.
• По оценке CoStar, за время пандемии строительные расходы выросли на 60–70%, что подтолкнуло застройщиков к строительству более дорогого жилья.
• CoStar ожидает постепенного восстановления спроса, однако прогнозирует, что к концу 2028 года вакантность в верхнем ценовом сегменте всё ещё будет превышать 10%.

Что показывают новые данные?

Аналитическая компания CoStar, специализирующаяся на рынке недвижимости, сообщает, что из 26 600 квартир, отнесённых к пятизвёздочной категории, около 4 500 пустуют. Это соответствует уровню вакантности 16,9%.

В зданиях четырёх- и пятизвёздочной категории насчитывается 222 190 квартир, из которых свободны 25 500. Доля вакантного жилья составляет 11,5%.

Для сравнения:

К высшим категориям CoStar относит здания с качественной отделкой, развитой инфраструктурой для жильцов и привлекательной архитектурой.

Важно учитывать, что это собственная классификация компании. Она не является официальной государственной системой оценки качества жилья.

Почему дорогие квартиры оказались невостребованными?

Главный экономист CoStar по Канаде Марио Лефевр считает, что одной из основных причин стал избыток строительства в верхнем ценовом сегменте.

Во время пандемии расходы на строительные материалы, оборудование и работы существенно выросли. По оценке Лефевра, увеличение затрат достигало 60–70%, тогда как доходы населения не росли сопоставимыми темпами.

В таких условиях застройщики начали искать способы компенсировать расходы. Вместо строительства более доступных квартир они всё чаще выбирали дорогие проекты с улучшенной отделкой, дополнительными удобствами и более высокой арендной платой.

«Застройщики начали подсчитывать расходы и решили: буду строить жильё более высокого класса», — объясняет Лефевр.

Но расчёты, сделанные в начале десятилетия, основывались на более оптимистичных ожиданиях. Впоследствии рынок замедлился под влиянием сокращения иммиграционных потоков, инфляции, экономических трудностей и торговых пошлин США.

Количество новых квартир высокого класса росло быстрее, чем спрос на них. В результате доля вакантного жилья в этом сегменте, по данным CoStar, увеличилась примерно с 7% в 2022 году до нынешнего уровня, превышающего 10%.

Значит ли это, что в Канаде больше нет дефицита жилья?

Нет. Высокая вакантность дорогих квартир не означает, что жилищный кризис преодолён.

Проблема заключается в несоответствии между имеющимся предложением и финансовыми возможностями арендаторов. Квартиры могут быть свободны, но оставаться недоступными для семей с обычными доходами.

Поэтому одновременно могут существовать два явления: избыток дорогих арендных объектов и недостаток доступного жилья.

Эта разница особенно важна для крупных городов, где арендаторы вынуждены конкурировать за квартиры, соответствующие их бюджету. Само наличие свободных объектов не гарантирует, что они подходят по цене, площади и расположению.

Почему оценки CoStar и CMHC различаются?

Канадская корпорация по ипотечному и жилищному строительству (CMHC) приводит более низкие показатели вакантности в дорогом сегменте.

По данным CMHC за октябрь 2025 года, уровень вакантности жилья в верхнем квартиле арендных ставок составлял 5,2%. Средняя арендная плата по стране в рассматриваемых данных превышала 1 950 долларов в месяц.

Для сравнения, в октябре 2019 года, до пандемии, вакантность в этом сегменте составляла 2,8%.

Заместитель главного экономиста CMHC Таня Бурасса-Очоа объясняет увеличение числа свободных квартир прежде всего ростом конкуренции после ввода большого количества новых зданий.

По её словам, современные квартиры часто обходятся арендаторам дороже не потому, что застройщики изначально ориентируются исключительно на состоятельных клиентов. Причина может заключаться в том, что строительные затраты настолько выросли, что для окупаемости проектов приходится устанавливать высокую арендную плату.

Таким образом, показатели CoStar и CMHC не следует напрямую считать противоречащими друг другу: компании используют разные подходы к определению дорогого жилья и формированию статистических категорий.

Когда рынок может восстановить равновесие?

По прогнозу CoStar, постепенно ситуация будет выравниваться благодаря снижению арендных ставок, замедлению строительства и постепенному росту спроса.

Ожидается, что с конца 2026 года количество квартир, находящих арендаторов, начнёт увеличиваться. Дополнительным стимулом могут стать предложения владельцев недвижимости, например несколько месяцев проживания без арендной платы или другие льготы при заключении договора.

Однако процесс займёт время. По прогнозу компании, к концу 2028 года уровень вакантности в верхнем ценовом сегменте всё ещё будет превышать 10%.

Это означает, что даже при постепенном улучшении ситуации предложение дорогих квартир может оставаться избыточным в течение нескольких лет.

Что это означает для арендаторов?

Для людей, ищущих жильё, увеличение числа пустующих квартир может создать дополнительные возможности для переговоров с владельцами недвижимости.

В первую очередь это касается современных зданий, где собственники заинтересованы в скорейшем заселении квартир. В таких случаях потенциальные арендаторы могут получить скидку, временное освобождение от арендной платы или другие условия.

Однако подобные предложения не гарантированы и зависят от конкретного города, здания и договора.

Для застройщиков и инвесторов ситуация служит напоминанием о том, что качество недвижимости и дополнительные удобства не обеспечивают спрос автоматически. Даже современный объект может долго оставаться пустым, если его стоимость превышает возможности целевой аудитории.

Уникальный комментарий

Канадский рынок аренды демонстрирует важную закономерность: жилищный дефицит нельзя измерять только количеством построенных квартир. Не менее важно, сколько людей действительно способны оплачивать предлагаемое жильё.

Рост вакантности в дорогом сегменте показывает, что увеличение предложения без учёта доходов населения не решает проблему доступности. При этом снижение строительной активности само по себе тоже не гарантирует появления более дешёвых квартир.

В ближайшие годы ключевой вопрос будет заключаться в том, удастся ли согласовать стоимость нового строительства с реальными возможностями арендаторов. Для рынка это означает переход от простого наращивания количества объектов к поиску более устойчивого баланса между затратами застройщиков, арендными ставками и платёжеспособным спросом.

Я являюсь лицензированным риелтором по продаже жилой и доходной недвижимости в Монреале, провинции Квебек в Канаде с 2006 года.

Работаю в одной из самых больших риелторских компаний Vendirect inc., владею русским, английским и французским языками. 

У Вас остались вопросы, или Вы планируете купить/ продать Вашу недвижимость? 

Звоните (514) 999-9260 или оставляйте заявку на моем сайте www.RussianRealtorMontreal.com.