Риэлтор Ольга Успенская: Жильё в Канаде должно подешеветь: глава кредитного союза назвал недоступность домов главной проблемой рынка

Несмотря на охлаждение рынка недвижимости, покупка собственного жилья в Канаде остаётся недостижимой целью для многих работающих семей. Фаусто Гаудио, президент и генеральный директор кредитного союза IC Savings, считает, что для восстановления доступности недвижимости цены должны продолжить снижаться. По его оценке, соотношение стоимости среднего дома и доходов канадских семей по-прежнему значительно превышает исторически устойчивый уровень.

Кратко

• Главной проблемой рынка недвижимости Гаудио называет недоступность жилья, а не только дефицит предложения или высокие ипотечные ставки.
• Исторически средняя стоимость дома в Канаде составляла примерно 3,5–4 годовых дохода домохозяйства.
• На пике жилищного бума во время пандемии этот показатель достигал примерно 12 доходов, а после охлаждения рынка снизился приблизительно до девяти.
• Гаудио предупреждает: снижение процентных ставок само по себе не гарантирует доступности жилья, поскольку может стимулировать новый рост цен.
• Федеральные программы строительства и поддержки доступного жилья он считает шагом в правильном направлении.

Почему канадцам по-прежнему трудно купить дом?

По словам Фаусто Гаудио, жилищный кризис формировался десятилетиями. Стоимость недвижимости росла гораздо быстрее, чем заработки населения, поэтому потенциальным покупателям становится всё сложнее накопить на первоначальный взнос и соответствовать требованиям ипотечных кредиторов.

Особенно уязвимы люди, приобретающие первое жильё. Даже при наличии постоянной работы их доходов может оказаться недостаточно для получения ипотеки на дом по нынешним рыночным ценам.

«Главный фактор происходящего — недоступность жилья. Именно эту фундаментальную проблему необходимо исправить», — заявил Гаудио в интервью изданию Canadian Mortgage Professional.

Он считает, что трудности с получением ипотеки для значительной части работающих канадцев свидетельствуют о структурной проблеме рынка, которую нельзя решить только временными мерами.

Насколько далеко цены ушли от исторической нормы?

Для оценки доступности жилья Гаудио использует соотношение средней стоимости дома и среднего дохода домохозяйства.

<box border radius=»xl» padding={4} gap={3}> <text color=»secondary» size=»sm»>Стоимость среднего дома в пересчёте на годовые доходы домохозяйства</text> <box gap={1}> <row align=»center» justify=»between»> <text>Исторический ориентир</text> <title size=»md» color=»success»>3,5–4×</title> </row> <box background=»surface-tertiary» height=»10px» radius=»full» clip> <box background=»#32956B» height=»10px» width=»33.3%» radius=»full»/> </box> </box> <box gap={1}> <row align=»center» justify=»between»> <text>Пик пандемийного бума</text> <title size=»md»>12×</title> </row> <box background=»surface-tertiary» height=»10px» radius=»full» clip> <box background=»#D97757″ height=»10px» width=»100%» radius=»full»/> </box> </box> <box gap={1}> <row align=»center» justify=»between»> <text>После охлаждения рынка</text> <title size=»md»>9×</title> </row> <box background=»surface-tertiary» height=»10px» radius=»full» clip> <box background=»#D9A441″ height=»10px» width=»75%» radius=»full»/> </box> </box> <text color=»secondary» size=»xs»>Показатели приведены в оценках Гаудио, изложенных в интервью. Это соотношение цены жилья и дохода, а не размер ипотечного платежа.</text> </box>

До пандемийного бума стоимость жилья в Канаде исторически составляла около 3,5–4 годовых доходов домохозяйства. В период резкого роста цен показатель достиг примерно 12, а после охлаждения рынка опустился лишь до девяти.

Таким образом, даже после снижения цен в отдельных сегментах недвижимости разрыв с историческим ориентиром остаётся значительным.

«Чтобы вернуться к традиционно здоровому рынку, нам нужно перейти от девяти к 3,5», — отмечает Гаудио, подчёркивая масштаб предстоящих изменений.

Этот ориентир следует рассматривать как оценку собеседника, а не как универсальную норму для каждого региона Канады: доступность жилья зависит также от местных доходов, налогов, ипотечных условий и типа недвижимости.

Почему снижения ипотечных ставок может быть недостаточно?

Среди предлагаемых способов улучшения ситуации часто называют снижение процентных ставок. Более дешёвая ипотека действительно способна уменьшить ежемесячные платежи и повысить доступность кредитования.

Однако Гаудио предупреждает о возможном обратном эффекте: если больше покупателей смогут позволить себе ипотеку, спрос на жильё может вырасти и подтолкнуть цены вверх.

«Снижаешь процентные ставки — цены на жильё растут», — говорит он.

По его мнению, проблему необходимо рассматривать комплексно. Удешевление кредитов не заменяет необходимости корректировать дисбаланс между стоимостью недвижимости и доходами населения.

При этом влияние ставок на цены зависит от множества факторов, включая объём предложения, условия кредитования и состояние экономики. Поэтому снижение ставок не обязательно приведёт к одинаковым результатам во всех регионах.

Как спекулятивные инвестиции повлияли на рынок Торонто?

Отдельное внимание Гаудио уделяет рынку кондоминиумов Большого Торонто. В годы, предшествовавшие 2022 году, значительную роль там играли инвесторы, рассчитывавшие заработать на перепродаже квартир после роста их стоимости.

Многие новые квартиры имели площадь всего 400–500 квадратных футов. Они проектировались прежде всего с расчётом на инвестиционный спрос, а не на потребности семей, планирующих постоянно жить в собственном жилье.

По словам Гаудио, массовое участие инвесторов увеличивало спрос и способствовало росту цен. В результате рынок всё больше напоминал торговлю активами, когда один инвестор покупает жильё у другого, вместо того чтобы обеспечивать жилые потребности населения.

Согласно приведённым в публикации отраслевым данным, после 2022 года стоимость кондоминиумов в регионе снизилась примерно на 20% на фоне резкого замедления рынка.

Гаудио также критикует ипотечную отрасль за недостаточное внимание к долгосрочным последствиям инвестиционного бума. По его мнению, кредиторы и ипотечные брокеры должны были раньше обратить внимание на риски модели, при которой стоимость недвижимости всё сильнее отрывалась от возможностей обычных покупателей.

Поможет ли федеральная программа строительства жилья?

Правительство премьер-министра Марка Карни предпринимает шаги по увеличению предложения недвижимости. Одной из ключевых инициатив стала программа Build Canada Homes, направленная на ускорение строительства и расширение доступного жилья.

Программа предполагает участие федерального правительства в развитии жилищного строительства, в том числе через поддержку проектов доступного и некоммерческого жилья.

Инициатива получила неоднозначную реакцию: остаются вопросы о том, насколько быстро удастся увеличить объёмы строительства и обеспечить достижение заявленных целей.

Тем не менее Гаудио оценивает направление федеральной политики положительно.

По его мнению, субсидирование некоммерческого и доступного жилья помогает выводить на рынок дополнительные объекты и в долгосрочной перспективе может способствовать нормализации цен.

Однако строительство требует времени, а его эффект зависит от стоимости земли, рабочей силы, материалов, доступности инфраструктуры и темпов получения разрешений.

Что это означает для покупателей первого жилья?

Для тех, кто планирует приобрести дом или квартиру, ключевым вопросом остаётся не только размер ипотечной ставки, но и соотношение цены недвижимости с семейным доходом.

Даже при более дешёвой ипотеке покупатель может столкнуться с необходимостью внести крупный первоначальный взнос и подтвердить достаточную платёжеспособность.

Поэтому восстановление доступности жилья требует сочетания нескольких мер:

• увеличения предложения недвижимости, соответствующей финансовым возможностям покупателей;
• развития некоммерческого и доступного жилищного строительства;
• более сбалансированного соотношения цен и доходов;
• снижения барьеров для строительства там, где это возможно;
• оценки рисков чрезмерной зависимости рынка от спекулятивного спроса.

Уникальный комментарий

Канадский жилищный кризис нельзя измерить только количеством выставленных на продажу домов или уровнем ипотечной ставки. Важнее понять, может ли работающая семья приобрести жильё, не направляя на него практически все свои финансовые ресурсы.

Позиция Фаусто Гаудио обращает внимание на фундаментальный вопрос: рынок недвижимости должен не только привлекать капитал, но и выполнять свою основную социальную функцию — обеспечивать людей жильём.

При этом резкое падение цен тоже может иметь последствия для владельцев недвижимости, заёмщиков и финансовых учреждений. Поэтому задача государственной политики заключается в поиске устойчивого баланса между снижением стоимости жилья, расширением предложения и сохранением финансовой стабильности.

Для будущих покупателей главным показателем успеха станет не просто снижение цен или ставок по отдельности, а реальная возможность приобрести собственный дом на доход, который семья способна получать в течение длительного времени.

Я являюсь лицензированным риелтором по продаже жилой и доходной недвижимости в Монреале, провинции Квебек в Канаде с 2006 года.

Работаю в одной из самых больших риелторских компаний Vendirect inc., владею русским, английским и французским языками. 

У Вас остались вопросы, или Вы планируете купить/ продать Вашу недвижимость? 

Звоните (514) 999-9260 или оставляйте заявку на моем сайте www.RussianRealtorMontreal.com.