Деловой Монреаль — Новости Канады и Монреаля Монреаль, Квебек, Канада: новости, бизнес-каталог, реклама, объявления
К 2028 году уровень вакантного жилья в Большом Монреале может достичь 4,8% — показателя, которого регион не видел почти 30 лет. Рекордный объём нового строительства и замедление прироста населения способны привести к ситуации, когда арендная плата будет расти медленнее инфляции. Но эксперты предупреждают: это ещё не означает, что жильё станет доступным.
Кратко
- К 2028 году доля свободного арендного жилья в Большом Монреале может вырасти до 4,8%.
- Последний раз показатель превышал 4% в 1998 году.
- В ближайшие два года рынок может получить около 30 000 новых арендных квартир.
- По оценке SCHL, равновесным считается уровень вакантности примерно 3–4%.
- При превышении этого уровня рост арендной платы обычно замедляется относительно инфляции.
- Однако большинство новых квартир, вероятно, будут стоить недёшево из-за высокой стоимости строительства.
Монреаль готовится к перелому на рынке аренды?
По прогнозу Канадской ипотечной и жилищной корпорации (SCHL), Большой Монреаль движется к необычной для последних десятилетий ситуации. Уже к 2028 году уровень вакантности арендного жилья может составить 4,8%.
Последний раз более 4% свободного жилья в регионе фиксировалось в 1998 году.
Для сравнения: когда уровень вакантности достигал 4% в 2015 году, в Монреале строилось всего около 1800 арендных квартир. Сегодня ситуация совершенно иная: в ближайшие два года ожидается ввод примерно 30 000 новых единиц арендного жилья.
«Это рекорд. Такого ещё не было», — отмечает экономист SCHL Франсис Кортеллино.
Причина проста: строительство кондоминиумов и новых частных домов сейчас значительно слабее, поэтому значительная часть строительной активности сосредоточилась именно на арендном жилье.
Квартир становится больше, а жителей — не намного
Важен не только рост предложения, но и изменение спроса.
В последние годы население Большого Монреаля росло главным образом благодаря международной миграции — как постоянной, так и временной. Теперь этот источник роста заметно ослабевает.
По словам Кортеллино, население региона стагнирует или сокращается, тогда как предложение арендного жилья продолжает увеличиваться.
Иными словами, на рынке складывается классическая ситуация: квартир становится больше, а количество потенциальных арендаторов растёт значительно медленнее.
Именно поэтому SCHL ожидает дальнейшего увеличения уровня вакантности.
Что это означает для арендной платы?
Здесь появляется, пожалуй, самая хорошая новость для арендаторов.
SCHL считает, что равновесие на рынке аренды достигается при уровне вакантности примерно 3–4%. В такой ситуации рост арендной платы примерно соответствует общей инфляции.
Если свободных квартир меньше, чем 3%, спрос превышает предложение и арендная плата обычно растёт быстрее инфляции.
Если же вакантность превышает равновесный уровень, ситуация меняется: рост арендной платы начинает отставать от инфляции.
Именно к такому сценарию, по прогнозу SCHL, и движется Большой Монреаль.
Некоторые владельцы недвижимости уже замечают перемены. По словам президента Ассоциации владельцев Квебека Мартина А. Мессье, собственникам приходится предоставлять скидки, активнее рекламировать квартиры и прилагать больше усилий для поиска арендаторов.
Но станет ли жильё действительно доступным?
Вот здесь прогноз требует важной оговорки.
Больше свободных квартир вовсе не означает автоматически дешёвых квартир.
Большинство новых проектов строятся с учётом нынешней высокой стоимости земли, строительных материалов, финансирования и рабочей силы. Поэтому новые квартиры, по оценке SCHL, скорее всего, будут предлагаться по относительно высоким ценам.
«Даже если рынок снова придёт к равновесию, арендная плата в последние годы выросла настолько сильно, что это вовсе не означает автоматического возвращения доступности жилья», — подчёркивает Кортеллино.
Другими словами, рынок может стать более сбалансированным, но оставаться дорогим.
Дешёвое жильё всё-таки появляется
Есть, однако, и положительный фактор.
SCHL отмечает увеличение числа проектов, субсидируемых различными уровнями власти. Это социальное, доступное и так называемое «внерыночное» жильё, арендная плата в котором ниже рыночной.
Но его объёмы пока недостаточны, чтобы изменить общую картину.
Кроме того, нынешняя проблема заключается не только в количестве квартир, но и в соответствии их стоимости доходам конкретных семей.
Даже в периоды высокой вакантности всегда находились люди, которым было трудно найти жильё, соответствующее их финансовым возможностям и потребностям.
Владельцы: рынок должен сделать свою работу
Ассоциация владельцев Квебека считает, что государство должно прежде всего создавать условия для увеличения предложения, а не пытаться искусственно регулировать цены.
«Нельзя создать доступность жилья с помощью законодательной меры. Это делают рыночные условия», — утверждает Мартин А. Мессье.
Ассоциация также предлагает пересмотреть размеры социальной помощи, поскольку проблема доступности касается не только жилья, но и продуктов питания, транспорта и других расходов.
Вместо прямого субсидирования жилья владельцы предпочли бы увеличение денежных выплат людям с низкими доходами, чтобы они могли самостоятельно распоряжаться этими средствами.
Арендаторы требуют другого подхода
Представители организаций защиты арендаторов признают: рост вакантности — хорошая новость. Но, по их мнению, один этот показатель ничего не говорит о доступности жилья.
Координатор RCLALQ Бенуа Рюлье обращает внимание на принципиальную проблему: статистика не различает дешёвые квартиры и чрезвычайно дорогие.
Если свободными становятся преимущественно дорогие квартиры, высокий уровень вакантности ещё не означает, что семья с невысоким доходом сможет найти подходящее жильё.
RCLALQ выступает за долгосрочную стратегию, которая включала бы масштабные инвестиции в социальное жильё и одновременно меры краткосрочного контроля арендной платы.
Новые квартиры сегодня — доступное жильё завтра?
Есть и другая точка зрения.
Исследование SCHL, опубликованное в июне 2024 года, пришло к выводу, что строительство нового жилья, даже если оно изначально дорогое, со временем способствует повышению общей доступности.
Логика проста: когда появляется новый дорогой жилой фонд, часть арендаторов переезжает туда. Освободившиеся квартиры старого фонда постепенно становятся доступнее для других групп населения.
В SCHL тогда сформулировали эту идею так: новое жильё сегодня со временем может стать доступным жильём завтра.
Но происходит это не мгновенно.
Главный вопрос — что будет после 2028 года?
Предстоящий рост вакантности может стать для монреальских арендаторов первым серьёзным изменением рынка после нескольких лет стремительного подорожания.
Однако 4,8% свободного жилья — это ещё не конец жилищного кризиса. Скорее, это возможность остановить дальнейшее ухудшение доступности.
Если новое строительство продолжится, а рост населения замедлится, арендаторы впервые за долгое время могут получить более сильную позицию на рынке.
Но для семей с невысокими доходами одной рыночной коррекции, вероятно, будет недостаточно. Именно поэтому вопрос о том, сколько жилья строить, какого типа и для кого, наверняка станет одним из ключевых на предстоящих выборах в Квебеке.
Что изменится для арендатора?
Если прогноз SCHL оправдается:
- выбирать квартиру станет легче;
- владельцам придётся активнее искать арендаторов;
- скидки и различные стимулы могут стать более распространёнными;
- рост арендной платы может замедлиться и оказаться ниже инфляции;
- однако новые квартиры не обязательно станут дешёвыми;
- доступность жилья для семей с низкими доходами по-прежнему будет зависеть от развития социального и доступного жилищного фонда.
Я являюсь лицензированным риелтором по продаже жилой и доходной недвижимости в Монреале, провинции Квебек в Канаде с 2006 года.
Работаю в одной из самых больших риелторских компаний Vendirect inc., владею русским, английским и французским языками.
У Вас остались вопросы, или Вы планируете купить/ продать Вашу недвижимость?
Звоните (514) 999-9260 или оставляйте заявку на моем сайте www.RussianRealtorMontreal.com.
