А если бы ваш дом уже был частично оплачен за счёт налоговой экономии?

Пример из жизни: Жюли и Максим

Жюли (36 лет) и Максим (38 лет) — оба наёмные работники, которые начали делать взносы в свой CELIAPP ещё в 2023 году, а также накопили средства в REER за предыдущие годы. В результате к 2025 году их потенциальный первоначальный взнос приближается к 170 000 долларов.

Два столпа стратегии

1. CELIAPP (Свободный от налогообложения сберегательный счет для покупки первого жилья)

• Действует с 2023 года

• Максимальный взнос: 8 000 $ в год, до 40 000 $ за всю жизнь

• Взносы вычитаются из налогооблагаемого дохода

• Снятие средств не облагается налогом, если они идут на покупку первого жилья

• К 2025 году один человек может накопить до 24 000 $ (или больше с учётом доходности)

• Для пары: 48 000 $ на двоих

2. RAP (План доступа к собственности)

• Позволяет снять до 60 000 $ из своих REER без налогообложения, при условии возврата в течение 15 лет

• С 2025 года действует пятилетная отсрочка для возврата средств, снятых с 2022 по 2025 годы (погашение начинается только с 2030 года)

• Для пары: 120 000 $ доступны сразу

Возможный первоначальный взнос в 2025 году

• CELIAPP (2023–2025): 2 x 24 000 $ = 48 000 $

• RAP: 2 x 60 000 $ = 120 000 $

• Итого: 168 000 $

Что можно купить с первоначальным взносом в 168 000 $?

Вариант 1: Недвижимость стоимостью 700 000 $

• Первоначальный взнос: 24 % (168 000 $)

• Преимущества:

  • Вы превышаете порог в 20 %, поэтому не нужно платить страховую премию SCHL

  • Снижаются ежемесячные ипотечные платежи

  • Более выгодные условия от банков

Больше финансовой гибкости

Вариант 2: Дом стоимостью до 1,5 миллиона долларов с ипотечной страховкой SCHL

С 2025 года Канадская ипотечно-жилищная корпорация (SCHL) разрешает оформление ипотечной страховки для домов стоимостью до 1,5 млн долларов. Это открывает новые возможности для покупателей, позволяя приобрести престижную недвижимость с прогрессивным первоначальным взносом, если вы покупаете дом для собственного проживания:

• 5% на первые 500 000 $: 25 000 $

• 10% на следующие 500 000 $: 50 000 $

• 15% на последние 500 000 $: 75 000 $

• Итого минимум: 150 000 $

Благодаря комбинированной стратегии (CELIAPP + RAP) пара может собрать необходимую сумму и приобрести дом высокого класса, воспользовавшись преимуществами ипотечной страховки SCHL.

Что такое ипотечная страховка SCHL?

Ипотечная страховка SCHL — это обязательная защита для кредитора, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от стоимости недвижимости. Она позволяет получить ипотеку с минимальным взносом от 5%, что делает покупку жилья более доступной для многих семей. Без этой страховки банки обычно не выдают кредиты с таким низким первоначальным взносом.

Важно: Эта страховка защищает именно банк, а не покупателя. В случае невыплаты кредита страховая компания погашает долг перед банком.

RAP или не RAP? Вечный вопрос

Даже если ваш CELIAPP хорошо пополнен, RAP может быть полезен для увеличения суммы первоначального взноса. Главный плюс RAP — возможность быстро получить крупную сумму без уплаты налогов, если вы вернёте её в течение 15 лет. Это своего рода беспроцентный кредит самому себе.

Однако есть нюанс:
Извлекая средства из REER, вы теряете потенциальный долгосрочный доход. Например, 40 000 $ в REER под 5% годовых могут принести около 33 000 $ прибыли за 15 лет. Поэтому молодым покупателям (30–35 лет) иногда выгоднее не трогать REER, если хватает средств в CELIAPP. А вот людям старше 45–50 лет может быть разумнее максимально использовать RAP, чтобы быстрее выплатить ипотеку и достичь финансовой стабильности.

Итог: зачем выбирать, если можно комбинировать?

Используя одновременно CELIAPP и RAP, вы можете собрать солидный первоначальный взнос, избежать излишней долговой нагрузки и быстрее стать владельцем собственного жилья. Комбинированная стратегия открывает доступ даже к престижной недвижимости с поддержкой SCHL и гибкими условиями по ипотеке.

Покупка дома в Канаде становится реальнее, если грамотно использовать все доступные налоговые и финансовые инструменты, адаптируя стратегию под свой возраст и цели.

Вывод

Если начать планировать заранее и максимально использовать возможности CELIAPP и RAP, можно накопить значительную сумму на первый взнос и сделать покупку собственного жилья намного доступнее. Ваш будущий дом может быть уже частично оплачен — благодаря вашей налоговой экономии!